Деятельность обществ регулируется Федеральным законом № 66 "О садоводстве и огородничестве граждан для собственных нужд". Этот документ был принят недавно и вносит изменения во многие термины, содержащиеся в предыдущем законе, который утратил силу. В частности, из закона был исключен термин "дача". Его заменили СНТ и ДНП.
Что нужно знать о производственных кооперативах при покупке земельного участка?
На земельных участках в садоводческих кооперативах можно выращивать фрукты и овощи. Однако возможность строительства сада или жилого дома, гаража, бани или других хозяйственных построек зависит от вида разрешенного использования земли. Вот чем отличается кондоминиум от других объединений, какие права имеют его члены и как вступить или выйти из него.
Термин СНТ означает "некоммерческое садоводческое товарищество". Владельцы садовых участков объединяются в ТСЖ для решения ряда вопросов: благоустройство территории, водоснабжение, сбор средств на оплату электроэнергии, вывоз мусора и содержание поста охраны на въезде в дачное сообщество. Основные положения о садоводческих некоммерческих товариществах изложены в Федеральном законе NR 217-ФЗ от 29 июля 2017 года.
Участки в садовом товариществе могут иметь следующие виды разрешенного использования:
- "садоводческий участок"
- "для садоводства"
- "для ведения садоводства".
Вид разрешенного использования можно посмотреть в Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц .
Важно: Не следует путать садовые участки с участками, имеющими вид разрешенного использования "ведение садоводства". На таких участках нельзя ничего строить – они пригодны только для выращивания сельскохозяйственных культур.
Правовой статус ТСЖ
СНТ является некоммерческой организацией, что означает, что оно не получает прибыли от своей деятельности. Его членами являются владельцы садовых участков, которые выращивают овощи, ягоды и фрукты для собственного потребления. Земли общего пользования выделяются ТСЖ по решению активных членов садоводческого сообщества.
Кооператив имеет устав. Он утверждается общим собранием и содержит следующие основные положения:
- Порядок избрания председателя товарищества.
- График проведения собраний и форма уведомления о них.
- Ответственность за нарушение правил, принятых членами ТСЖ и другие нюансы.
Устав товарищества не должен противоречить действующему законодательству. Кондоминиум имеет статус юридического лица: он может заключать договоры, оплачивать воду и электричество, собирать членские взносы.
ТСЖ: что это такое
Что такое садоводческое поместье? Это вид земельного участка, предназначенного для индивидуальной жилой застройки, что означает, что на нем может быть построен жилой дом вместе с сопутствующими объектами.
Участки, предназначенные для жилой застройки, расположены в населенных пунктах, указанных в главе XV Земельного кодекса Российской Федерации. Правила застройки и использования устанавливаются градостроительными регламентами в соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса РФ.
Характеристики земли с жилым статусом:
- на нем можно возвести постоянный дом и получить регистрацию и адрес;
- для того чтобы начать строительство объекта недвижимости, необходимо составить проект и получить разрешение на строительство;
- максимальная высота здания – три этажа;
- высота здания – не более 12 метров;
- дом не разделен на части, принадлежит одной семье
- дом расположен в населенном пункте (город, сельское поселение).
Поскольку участки под индивидуальное жилищное строительство расположены в населенных пунктах, владельцы построенных на них домов обеспечены объектами инфраструктуры. Существует муниципалитет, местная власть, которая обеспечивает ремонт дорог, наличие больницы, доступ к школам и т.д. Например, если жилье расположено в поселке, то для детей школьного возраста предоставляется автобус.
Важно: В чем разница между жилым комплексом и поселком? Это разные понятия. "Поселение" – это категория земель. "Жилой поселок" – это разрешенное использование земли для жилой застройки. Поселок может включать в себя и другие виды разрешений.
Ипотека на дом: особенности и нюансы
Дома, построенные на земельных участках жилого назначения, можно приобрести в рамках ипотеки. Банки принимают их в качестве залога, но поскольку недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Увеличится и первоначальный взнос на приобретение земли под индивидуальное жилищное строительство.
На рынке есть банки, которые разрешают ипотеку на земельные участки, пригодные для круглогодичного проживания. Будущий владелец должен представить проект и выбрать компанию для его реализации.
Важно: некоторые банки предоставляют ипотеку на недвижимость на сельскохозяйственных землях, предназначенных для садоводства (маргаритки) и т.д. Но такие предложения встречаются редко. Но такие предложения встречаются реже.
Ипотечные кредиты на жилые комплексы
Крупные банки и региональные кредитные учреждения имеют специальные ипотечные программы для строительства домов на земельных участках. Это развитие является частью государственной программы поддержки жилищного строительства, и получить ипотечный кредит проще, чем на другие виды строительства. Средний срок кредитования составляет 17 лет.
Для получения ипотечного кредита необходимо предоставить
- безопасность. Это может быть строящийся дом и земля, на которой он расположен, или другая собственность;
- поручительство физического лица перед получением ипотечного кредита;
- контракт, если дом строит строительная компания;
- смета работ и расчеты коммунальных услуг;
- разрешение на строительство.
Как построить дом на отдельно стоящем участке
Такое жилище должно соответствовать требованиям закона:
- является отдельно стоящим зданием;
- имеет не более трех этажей и высоту не более 20 метров;
- рассчитано на одну семью.
Для домов площадью до 500 квадратных метров существует уведомительная процедура получения разрешения на строительство.
Для того чтобы начать строительство, необходимо представить в муниципалитет
- уведомление о начале работ;
- документы на право собственности на землю;
- внешнее описание дома – текстовое или графическое.
В течение семи рабочих дней муниципалитет утверждает уведомление или отклоняет его, если строительство не соответствует требованиям закона. По истечении одной недели уведомление считается утвержденным и действует в течение десяти лет.
Не позднее чем через 30 дней после завершения работ необходимо представить следующие документы:
- уведомление о завершении строительства;
- технический план дома, составленный кадастровым инженером;
- соглашение об определении долей в доме, если участок находится в совместной собственности.
В ответ заявитель получает уведомление о соответствии построенного дома требованиям законодательства.
Если площадь дома превышает 500 кв.м. Участок в жилом массиве в селе Корсаков не пригоден для использования, так как не пригоден для использования под реконструированный дом.
Участки, находящиеся в собственности ТСЖ
В случае с участками, которые находятся в собственности членов ТСЖ, все более или менее ясно. Это личная собственность. Но у объединения кондоминиумов есть и общая земля, которая часто становится предметом спора – дороги, овраги, земля под линиями электропередач и коммуникациями. Границы общей земли должны быть обозначены и зарегистрированы в реестре. Изменения в законодательстве ужесточили процедуру выделения земли из общего имущества. Теперь для этого необходимо внести изменения в проект общего имущества и провести межевание. Это должно предотвратить случаи самозахвата. Для приватизации общей земли требуется собрание правления ТСЖ, комитета по рассмотрению и представителей местных муниципалитетов и их согласие.
Фото: Gary Barnes/Pexels
Управление садовым товариществом
Закон ограничивает минимальное количество членов – должно быть семь или более владельцев. Все они должны быть землевладельцами или пожизненно арендовать землю общего пользования, в противном случае вступление в ТСЖ невозможно. Собрание членов ТСЖ принимает ключевые решения по всем вопросам. Правление и его председатель занимаются текущими делами, повседневным управлением товариществом. Они избираются собранием членов и действуют в соответствии с подзаконными актами ТСЖ. Председатель совета директоров не занимает свой пост более пяти лет, но собрание членов может инициировать его смену до окончания срока. В кондоминиуме также должен быть еще один орган – ревизионная комиссия.
Председатель правления должен подписывать финансовые документы, представлять ТСЖ в судах, открывать и закрывать расчетные счета, заключать другие сделки от имени товарищества, нанимать сотрудников ТСЖ и выдавать доверенности.
Ревизионная комиссия состоит из трех и более человек, в число которых не могут входить члены правления ТСЖ или их родственники. Комиссия отчитывается перед собранием членов СНТ и контролирует выполнение правлением поручений общего собрания, проводит финансово-хозяйственные проверки раз в год или чаще.
Комментарий эксперта
Елена Мищенко, директор департамента городской недвижимости компании "НДВ-Супермаркет недвижимости":
– Нельзя сказать, что есть какие-то преференции для членов СНТ в связи с изменениями в законодательстве. Все ждут изменений по вопросу газификации, но он будет решен не раньше 2023-2025 годов. Единственный плюс, который появился, – это возможность регистрации в суде. Но и этот процесс непростой. Необходимо провести экспертизу дома и получить разрешение суда на его заселение.
Стоит, однако, отметить, что с 1 января 2021 года на СНТ налагается ряд новых требований и запретов, в основном направленных на улучшение пожарной обстановки. Например, вводится уборка мусора, покос травы, сообщение о ремонте дорог в пожарную охрану, требования по установке шлагбаумов и другие обязанности. Все эти обязанности будут действовать до 2026 года. Нарушения наказываются штрафом в размере 3 000 рублей, на должностных лиц – от 6 000 до 15 000 рублей, на юридических лиц – от 150 000 до 200 000 рублей.