Если участок находится на сельскохозяйственных землях, то он является полевым участком и не может быть использован для строительства жилья.
Что означает ГВУ?
ГВУ – это аббревиатура, которая имеет одновременно несколько значений. Во-первых, это индивидуальное жилье как одна из жилищных политик государства. Во-вторых, оно может обозначать сам процесс строительства частного дома, который включает в себя разработку проекта, привлечение подрядчика, выполнение работ и их приемку. В-третьих, жилье – это юридический термин, обозначающий вид разрешенного использования земельного участка. Он определяет вид использования земли и используется в документах планирования, утвержденных местными и региональными властями. Ниже мы рассмотрим HLI в этом смысле.
Справочно: Категория земель – это более широкая характеристика участка земли. Земельный кодекс устанавливает только семь таких категорий ? Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ, каждый земельный участок может относиться только к одной из них. Строительство дома допускается только на землях населенных пунктов и, в некоторых случаях, на землях сельскохозяйственного назначения; остальные категории земель не пригодны для жилищного строительства. В отличие от категорий земель, существует несколько видов разрешенного использования (ВРИ), и каждый участок земли может иметь более одного. Например, такие термины, как ИЖС, ЛПХ, садоводство, животноводство и другие, перечисленные в классификаторе ? Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540 и это виды разрешенного использования земельных участков. Разрешенное использование определяет, как можно использовать конкретный участок земли: какие дома можно строить, можно ли размещать садовые и хозяйственные постройки и другие функции. Подробнее о видах разрешенного использования вы можете прочитать в наших инструкциях.
Преимущества и недостатки участка под застройку
Если вы хотите построить дом, который можно будет использовать круглый год, то вам больше всего подойдет вид разрешенного использования. Участки для тех, кто впервые покупает дом, всегда расположены в пределах городских районов,
Преимущества жилой застройки
- Вы можете построить жилой дом максимум в 3 этажа и высотой до 20 метров;
- В построенном доме можно получить постоянную регистрацию;
- Развитая инфраструктура – жилые участки всегда расположены в черте населенных пунктов;
- Доступна ипотека на выгодных условиях;
- Разрешено выращивание сельскохозяйственных культур;
- Возможность строительства гаражей и хозяйственных построек для собственного пользования;
- Возможность использования материнского капитала.
Недостатки жилой застройки
Однако жилые участки имеют ряд недостатков:
- Цена – основным недостатком является то, что в отличие от других СХП, жилые участки стоят дороже, но последующая ликвидность таких участков выше, так как и землю, и дом на ней можно выгодно продать;
- Нельзя строить коммерческие здания, такие как автосервис, магазин или другие объекты. Для этого необходимо сначала изменить вид разрешенного использования земли.
Каковы ограничения на использование частных земельных участков?
Ограничения на использование земельных участков зависят от их местоположения. Существует два типа садовых участков:
- Приусадебные участки. Такие участки расположены на землях населенных пунктов и позволяют построить жилой дом. Важно также, что в таких домах возможна регистрация;
- Полевой участок. Если участок находится на сельскохозяйственных землях, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
В чем разница между садовым участком и ИЖС?
Одним из основных различий между участками является их кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка под односемейное жилье обычно намного выше, поэтому его можно продать за более высокую цену. Однако не следует забывать, что при увеличении кадастровой стоимости участка увеличивается и земельный налог.
В первую очередь необходимо убедиться, что участок отвечает всем требованиям для жилой застройки:
- Находится в черте населенного пункта;
- расположен в границах населенного пункта; – проведена землеустроительная экспертиза;
- участок зарегистрирован в кадастре (это можно проверить по публичной кадастровой карте или по выписке из Единого государственного реестра естественных монополий).
Кроме того, необходимо проверить два документа, утвержденных муниципальными властями (правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и карту зонирования населенного пункта):
- Жилая застройка должна быть указана в качестве основного или условно разрешенного вида разрешенного использования для территориальной зоны, в которой расположен участок;
- участок должен соответствовать ограничениям по максимальному и минимальному размеру, установленным Земельным кодексом.
Ипотека на дом: особенности и нюансы
Дом, построенный на земельном участке, может быть приобретен по ипотеке. Банки принимают его в качестве залога, но поскольку недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Первоначальный взнос при покупке земли под индивидуальное жилищное строительство также увеличится.
На рынке есть банки, которые разрешают ипотеку на земельные участки, пригодные для круглогодичного проживания. Будущий владелец должен представить проект и выбрать компанию для его реализации.
Важно!!! Некоторые банки предоставляют ипотечные кредиты на недвижимость на землях сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства (маргаритки) и т.д. Но такие предложения встречаются реже.
Преимущества и недостатки жилых участков
Давайте теперь рассмотрим преимущества и недостатки жилых участков. Основным преимуществом является местоположение участка. Это районы населенных пунктов, за которые отвечают местные муниципалитеты. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов поблизости или рядом.
- Есть адрес, можно зарегистрироваться;
- возможность купить дом в поместье с помощью ипотеки, в том числе в залог недвижимости;
- более ровная недвижимость, если сравнивать с участками в СНП или ДНП;
- легче получить разрешение на планирование дома;
- отсутствие обязательств по ведению какой-либо деятельности на участке.
- Можно построить только капитальный дом, соответствующий установленным стандартам;
- Более дорогая недвижимость по сравнению с другими участками;
- Нельзя строить двухэтажные здания и таунхаусы, например, двухквартирные дома.
Важно: Если вы планируете купить участок земли с домом или построить его, ознакомьтесь с планом зонирования территории. Не исключено, что в скором времени там будет построен жилой комплекс или колония, а прямо под вашими окнами проложат автомагистраль. Оцените преимущества и недостатки жилищного строительства в вашем конкретном случае.
Как преобразовать ТСЖ в жилой комплекс?
Такое преобразование означает изменение вида использования на садовый участок или огород.
Для этого необходимо, чтобы:
- Участок должен находиться в собственности;
- Относиться к категории земель населенного пункта;
- Должен иметь ИЖС в качестве основного или условного вида разрешенного использования;
- быть поставлен на кадастровый учет и иметь границы;
- находиться в пределах границ области в регионе.
Проверка права собственности
Можно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для внесения изменений в Земельный кодекс потребуется согласие всех владельцев участков.
Уточнение категорий земель
Существует две категории садовых и приусадебных участков [4]:
- Усадебные участки. Это означает, что участок расположен в городе, в сельской местности и т.д;
- Сельскохозяйственные земли. Они всегда находятся за границами населенного пункта.
В первом случае участок может быть преобразован в ИЖС. Во втором случае требуется изменение категории земли.
Фото: pxhere.com
Вид разрешенного использования и категорию участка можно проверить по публичной кадастровой карте Росреестра или по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Для перевода участка в жилую зону также потребуется выписка, вот как ее получить.
Проверить земельный кадастр
Земельный участок должен быть зарегистрирован в кадастре и иметь границы [5], [6].
- Кадастровый номер можно найти в документах, касающихся земельного участка;
- Проверьте адрес земельного участка на карте российского земельного кадастра. Если земельный участок есть на карте, то он зарегистрирован в кадастровом реестре. Также возможно, что участок находится в кадастре, но "без координат". В этом случае необходимо вызвать кадастрового инженера для установления координат.
Жилищное строительство 2020 – вопросы эксперту
Елена Федорова, юрист по земельным отношениям, строительству и защите прав обманутых дольщиков:
– Можно ли изменить категорию земли?
– Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. Необходимо подать заявление в соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления, указав, в том числе, причины перевода и прилагаемые документы. По результатам рассмотрения выдается акт о передаче или отказе. Эти решения обжалуются в суде.
Такой перевод, особенно в случае сельскохозяйственных земель, требует детального, индивидуального анализа.
— Что делать, если местная администрация отказывается заниматься коммунальными услугами и инфраструктурой для жилых участков?
– Использование земли под индивидуальное жилищное строительство зависит от возможности подключения домов к коммуникациям.
Этот вопрос заслуживает особого внимания при выборе участка, решение такой проблемы потребует финансовых вложений и приведет к судебным разбирательствам.
Обеспечение жителей инженерной инфраструктурой является обязанностью местных властей. Иногда власти не могут решить эту проблему. Жалобы на бездействие или канцелярский отказ передаются в прокуратуру и суд. Подача иска требует доказательств, прокурорский контроль потенциально способствует этому.
– Что нужно знать о HIH-2020, на какие изменения в законе следует обратить внимание владельцам HIH и потенциальным владельцам таких участков?
– Возможность постоянной регистрации, нюансы обсуждаются в публикации. Продление упрощенной процедуры регистрации прав на жилые и садовые дома.
Также существует возможность для членов некоммерческих садоводческих и огороднических организаций или пожертвований получить участок в собственность бесплатно.