Процесс и качество ремонта можно контролировать. Владелец может видеть, какие составы используются и насколько аккуратно с ними работают. Он может выбрать технологию работ: например, проследить, чтобы шпаклевка была приклеена малярным скотчем.
Ремонт с нуля в новостройке: на что обратить внимание, чтобы не платить дважды?
Новостройка отличается от ремонта второго дома: новый дом подвержен усадке. Из-за этого штукатурка и стяжка будут трескаться – если это не учесть, придется все переделывать.
Здание – тяжелая конструкция. В первые несколько лет после строительства оно может давать усадку. Если строители соблюдали все стандарты, у жильцов не будет серьезных проблем с отделкой. Однако если они где-то ошиблись, то придется дважды вкладывать деньги в ремонт.
Усадка зависит от типа дома. Существует три типа нового жилья: монолитное, панельное и кирпичное.
Монолитный дом – самый легкий. Он дает небольшую, равномерную и быструю усадку – в среднем через год можно не беспокоиться за отделку.
Панельный дом тяжелее монолитного. Он дает усадку в течение 2-3 лет. Если при строительстве не была соблюдена технология, в швах между панелями появляются щели. Из-за них штукатурка на стенах трескается.
Кирпичный дом самый тяжелый. На его усадку может уйти до шести лет, причем усадка происходит неравномерно: одни стены быстрее, другие медленнее. Из-за перекоса в швах стен и в штукатурке появляются трещины.
Отделка квартир в новостройках
Последовательность ремонта в новостройке примерно такая же, как и для вторичных квартир:
1. перенос или возведение перегородок
2. монтаж электропроводки и труб
3. выравнивание стен и полов
4. отделка
Если вы учтете усадку на третьем этапе, то вряд ли вам придется делать полный ремонт через 2-3 года.
Стены оштукатуриваются с помощью кельмы или шпателя
Штукатурка со стяжкой предполагает прикрепление к стене специальных металлических сигнальных профилей, которые служат направляющими в процессе нанесения штукатурки. Затем сигнальные рейки удаляются, а оставшееся пространство заполняется штукатуркой.
Линейка – это такая длинная рейка. С ее помощью натягивается сама штукатурка, а затем результат проверяется с помощью того же правила. Для штукатурки под линейку просто не устанавливают балки и концентрируются на инструменте.
Чтобы штукатурка не растрескалась, армируйте ее сеткой из марли. Это следует сделать хотя бы на стыках между новыми перегородками и "родными" стенами. Если дом кирпичный, то лучше проклеить все стены.
Альтернативой штукатурке является гипсокартон. Они могут крепиться к раме или непосредственно к стенам, если они плоские. Первый способ займет много места в помещении, но при этом можно уложить акустическую или тепловую изоляцию. Чтобы избежать коробления листов из-за усадки, между ними и потолком оставляют зазоры 1-2 см.
Пол выравнивается стяжкой. Если дом облицован панелями или кирпичом, лучшим вариантом будет плавающая стяжка: она называется так потому, что не крепится ни к полу, ни к стенам. От плиты перекрытия она отделяется полиэтиленовой пленкой или рубероидом, а от стен – демпферной лентой. Такая стяжка не повреждается при усадке и обеспечивает дополнительную звукоизоляцию.
Отделка "под ключ": если вам нужно быстро переехать или сдать в аренду
Цена: От 12 до 25 тысяч рублей за м2.
Отделка квартир "под ключ" может быть выполнена немедленно. Наклеены обои, покрашены потолки, уложены ламинат и плитка, установлена сантехника и розетки.
Каждая сторона квартиры выглядит так же, как и после ремонта.
Отделка "под ключ" от застройщика дешевле, чем делать ремонт самостоятельно. Компания закупает материалы оптом, поэтому вы получаете скидку.
Работа мастеров-строителей также выйдет дешевле, потому что в ремонте не будет сложных приемов: например, нанесения декоративной штукатурки или укладки паркета.
Квартиры с отделкой от застройщика выглядят одинаково: нейтральные цвета, стандартные материалы и решения.
Не будет ни интересных обоев на стенах, ни модной шпаклевки, ни необычной фактуры ламината или молдингов. Квартира будет выглядеть точно так же, как и соседние: нейтральные цвета, стандартные материалы и решения.
10-15%
дешевле
стоимость работ строителя
чем полный ремонт с нуля
Жить в квартире, спроектированной по схеме ЖК, может быть некомфортно. Например, при заселении вы решили организовать рабочее место, но в этой части квартиры нет розеток или они находятся далеко. Нет розетки для бойлера или места для хранения в ванной: приходится сносить стены и делать ниши или сидеть без воды во время сезонных отключений электричества.
Новоселы часто жалуются на низкое качество отделки. Стены и полы кривые, материалы дешевые и некрасивые.
Предчистовая отделка: для тех, кто хочет выбрать цвет и сэкономить время
Цена: 8-14 тыс. рублей за м2 + отделочные работы.
Заселиться в квартиру с предчистовой отделкой невозможно. Поверхности уже выровнены, трубы и проводка проложены. Но еще нужно покрасить стены и уложить ламинат.
Есть возможность спроектировать свою собственную квартиру. Отделочные материалы хозяева выбирают по своему вкусу: обои, краска, плитка, ламинат. При необходимости некоторые стены и розетки или светильники могут быть демонтированы.
Это невозможно в квартире "под ключ", так как отделка может быть серьезно повреждена.
Владельцам квартиры с предчистовой отделкой не нужно ждать, пока монтажники закончат черновую отделку и все смеси высохнут. Обычно это занимает 1-2 месяца. Вместо этого они могут сразу искать обои, напольное покрытие, сантехнику, розетки и двери.
Сэкономить на черновой отделке от застройщика сложнее, чем на отделке "под ключ". По нашему опыту, жильцы выбирают более дорогие отделочные материалы, чем те, которые использует застройщик. Поэтому стоимость материалов и изготовления будет выше, чем при сдаче объекта "под ключ".
От 6 000 руб/м2
составляет стоимость отделки квартиры,
включая трудозатраты и материалы
Если вы задумались об отделке своего дома
Что неудобно
- Нет возможности сделать квартиру на заказ: внутри все сделано по плану застройщика;
- Придется доплачивать за работу – если вы хотите снести стены и сделать новые розетки.
Что входит в окончательную отделку от застройщика?
Большинство компаний предлагают два или три вида отделки на выбор. Они могут различаться по цене, цветовым сочетаниям и используемым материалам. Отделка включает в себя:
- покрытие стен (полная подготовка с выравниванием, штукатуркой и покраской или покрытие обоями, плиткой или кафелем);
- отделка пола (часто ламинат и линолеум, в квартирах бизнес-класса плитка и паркет);
- ровный потолок (редко натяжной потолок, обычно со слоем дисперсионной краски после выравнивания);
- установка входных и межкомнатных дверей
- подключение сантехники (ванна, умывальник, унитаз), газовой или электрической плиты;
Преимущества отделочных работ в новостройке
Основное преимущество – не требуется ремонт. Квартира уже отделана, другие детали проекта могут быть добавлены в любое время и не повлияют на качество жизни. Все коммуникации работают эффективно, владельцу нужно только привезти мебель и личные вещи.
Элитные квартиры с дизайнерским ремонтом могут быть уникальными, что редко встречается в стандартном классе. Там компания закупает все необходимые материалы оптом, услуги бригады по ремонту также стоят дешевле из-за большого заказа на несколько объектов в одном доме. Этот вариант стандартного жилья подходит для людей, которые не интересуются дизайном и не хотят тратить время на поиски подходящих вариантов оформления и профессиональных услуг. В зависимости от качества ремонта, нет необходимости возвращаться к этому вопросу еще пять-десять лет. В большинстве случаев отделка от застройщика обходится дешевле, чем ремонт своими силами, поэтому такие квартиры часто покупают с целью дальнейшей сдачи в аренду.
Фото: Ксения Черная/Pexels
Недостатки состояния от застройщика
В квартире с минимальной отделкой нельзя жить сразу после сдачи. Вам нужно будет сделать полы (положить ламинат на стяжку), отделать потолок и стены, установить сантехнику. По оценкам, на эти работы вы потратите больше денег, чем если бы они были включены в стоимость покупки жилья с чистовой отделкой.
Важно помнить, что застройщик обязан устранить любые дефекты, обнаруженные при приемке, но не заменять материалы. Это означает, что он устранит щели между окнами, но не будет менять рамы, каким бы низким ни было их качество.
Будущий интерьер – важная деталь. Заранее выясните, какие услуги предоставляет застройщик для первоначальной отделки. Если вы наняли профессионального дизайнера, ему придется ориентироваться на помещение, которое в некоторых случаях уже имеет стены и вентиляцию. Ремонт, переезд и перепланировка повлекут за собой дополнительные расходы. Если квартира передается без внутренних стен и проводки, дизайнеру будет проще создать дизайн, соответствующий вашим потребностям.
Как принять квартиру с отделкой
Когда вы въезжаете в новую квартиру, вы подписываете акт приемки, в котором говорится, что квартира соответствует обычным строительным нормам. Первое, на что следует обратить внимание, – это соответствует ли площадь квартиры той, что указана в договоре. Во время строительства здания и последующих отделочных работ полезная площадь может уменьшиться. Если есть сомнения, следует произвести замеры, пригласив БТИ. Если площадь увеличится, владельцу придется доплатить за дополнительную жилую площадь.
Инвестор обязан устранить недостатки (Ксения Черная/Pexels)
Если в недвижимости обнаружены какие-либо несоответствия, покупатель имеет право потребовать их устранения в определенный срок или договориться о денежной компенсации. Следует обратить внимание на внешний вид квартиры, состояние комнат и коммуникаций. Желательно пригласить эксперта для консультации (агентства недвижимости предоставляют такие услуги). Вместе с экспертом проверьте информацию, содержащуюся в договоре, технических регламентах и других документах, определяющих, в каком виде вы должны получить квартиру.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE):
– Главное преимущество скелетной схемы в том, что, покупая квартиру с голыми стенами, вы можете сами спланировать планировку и проводку – особенно количество и расположение розеток. Квартира с предчистовой отделкой, также известная как "белая коробка", не дает владельцу такой возможности. Покупатели квартир "под ключ" лишены ее еще больше.
Состояние "под ключ" может не включать в себя никаких работ. В таких квартирах, как уже говорилось выше, стены, как говорится, голые. Застройщик устанавливает входную дверь, окна и радиаторы, необходимые для поддержания постоянной температуры, без которых дальнейший ремонт невозможен. В квартирах с черновой отделкой также устанавливается электрораспределительное устройство. В некоторых случаях застройщик возводит внутренние стены или выкладывает систему кирпичных перегородок.