Шаг 5 – Сделайте фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. На фото не должно быть лишних людей и личных вещей. На фото не должно быть мусора или грязной посуды. У потенциальных покупателей не должно сложиться впечатление, что фотография была специально сделана в темноте, чтобы скрыть дефекты.
Ситуация 1: Дом и земля в собственности
Российское законодательство устанавливает принцип единства назначения земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пункт 5(1) статьи 1 Земельного кодекса РФ). Если продавцу жилого дома принадлежит земельный участок, на котором расположен дом, то при продаже дома к покупателю переходит и право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, говорит Елизавета Селезнева, кандидат юридических наук, преподаватель РАН, почетный адвокат Московской городской коллегии адвокатов. Другими словами, если продается дом, то автоматически продается и земля, на которой он стоит.
Если у дома несколько собственников (например, три, и у них равные доли), и один из них решает продать свою долю, то покупатель вместе с долей в доме имеет право на долю в земле, на которой стоит дом. В этом случае земля не может быть отдельно выделена и продана, добавил Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании "Интерцессия". "Вы не можете продать свою долю в доме так, чтобы человек, который ее приобретает, не имел права на землю", – сказал он. – сказал он. Земля вокруг дома может находиться в собственности, аренде или субаренде. Но участок земли под домом строго связан с домом согласно статье 35 Земельного кодекса, говорит Татьяна Ананьева, руководитель отдела сельской недвижимости в офисе Миэля Сущевского. "Другими словами, право на участок земли под домом не может быть передано, но владелец здания будет пользоваться и владеть участком земли." – пояснил эксперт. Таким образом, продажа участка и дома будет зависеть от того, находятся ли земля и дом в собственности или нет.
- Как быстро продать загородный дом: инструкция для владельца
- Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов
Ситуация 2: дом в собственности, земля – нет.
В некоторых случаях закон позволяет продать дом без земли. Речь идет о ситуациях, когда дом находится в собственности, а земля – нет. Например, участок земли принадлежит владельцу на правах аренды, бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения. В таком случае основой является использование участка земли, а объектом продажи – только жилой дом.
"В таком случае жилой дом или его часть можно продать без земли, но в договоре купли-продажи должно быть указано, что жилой дом расположен на земельном участке на основании такого документа". – поясняет Федеральная регистрационная служба.
При продаже дома покупатель также приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. Например, если земля была арендована, то покупатель также может сдавать ее в аренду. "В таком случае договор об уступке права аренды может быть составлен одновременно с договором о продаже дома. Сам договор аренды не может быть просрочен. Все права и обязанности, предусмотренные договором аренды, переходят к новому арендатору", – поясняет Росреестр. – поясняет Росреестр.
В некоторых случаях закон разрешает продажу дома без земли. Это ситуации, когда дом находится в собственности, но земли уже нет. Это возможно, например, если участок принадлежит землевладельцу по договору аренды (Фото: DifferR/shutterstock.com).
Как подготовиться к быстрой продаже
Шаг 1. – Подготовьте пакет документов. Не стоит рассчитывать на то, что "само найдется", наоборот – в этом деле важен каждый клочок бумаги. Отсутствие какого-либо документа может задержать или даже сорвать сделку.
"Самое главное – это документы, подтверждающие право собственности на продаваемую недвижимость. До 2016 года выдавалось свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой содержится вся информация о продаваемом объекте", – говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Важный момент – если продавец состоит в браке и продаваемая вещь была приобретена супружеской парой, необходимо нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга. Также необходимо иметь документы, подтверждающие отсутствие у продавца долгов за коммунальные услуги и платежей в управляющую компанию жилищного строительства или правление жилищного товарищества.
Шаг 2 – Если земельный участок не размежеван, необходимо провести землеустроительную экспертизу. Для этого следует обратиться к специализированному кадастровому инженеру. В конце концов, главная цель продавца – представить покупателю чистую недвижимость без каких-либо проблем и дополнительных расходов.
Какие документы необходимо подготовить:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации брака или развода
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия договора о разделе имущества супругов;
- документы, подтверждающие право собственности (напр. договор дарения или свидетельство о праве на наследство)
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовый кооператив;
- справка об отсутствии зарегистрированных в доме жильцов, если дом расположен в жилом районе и/или имеет статус жилого;
- документы, подтверждающие, что было проведено межевание участка и определены его границы. Землеустроительная экспертиза – длительная процедура, поэтому лучше провести ее за несколько месяцев до выставления дома на продажу.
Как провести сделку
Сделка по продаже сельской недвижимости может быть заключена в обычной письменной или нотариально заверенной форме. В некоторых случаях нотариальная форма является обязательной, например, когда владелец или один из совладельцев недвижимости является несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным, а также в случае продажи доли в совместной собственности.
"Нотариальная форма очень полезна, если продавец и покупатель сельской недвижимости не находятся в одном городе в момент совершения сделки и не хотят или не могут найти время или понести дополнительные расходы на встречу в одном месте. В настоящее время нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая сторона договора обращается в удобную для нее нотариальную контору, а выбранные нотариусы уже общаются между собой в электронном виде", – говорит нотариус Ольга Фрик. – говорит нотариус Ольга Фрик.
Все документы на дом и недвижимость должны быть в порядке (Фото: Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS)
Какие факторы влияют на цену дома?
На цену дома влияют следующие факторы
- Географическое положение дома и его удаленность от города или ближайшего населенного пункта;
- Готовность дома к круглогодичному или летнему проживанию;
- Количество этажей и общая площадь дома, его состояние (год постройки) и наличие коммуникаций;
- инфраструктура (включая качество дорог и наличие продуктовых магазинов в шаговой доступности)
- дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;
- экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописен пейзаж и впечатляет ли вид из окна, и другие факторы;
- размер участка.
Нанимать агента по недвижимости имеет смысл, если вы хотите продать свой дом как можно быстрее, если у вас нет времени на самостоятельный поиск покупателей и подготовку документов, или если вы впервые совершаете сделку с недвижимостью и не хотите разбираться в деталях.
Однако стоит помнить, что услуги агента по недвижимости не бесплатны. Чем дороже недвижимость, тем больше вы заплатите за сопровождение сделки: агент получит не менее 3% от суммы сделки, а если дом расположен в сельской местности – комиссия может возрасти до 6-10%.
Вы можете провести сделку по продаже дома с участком земли самостоятельно. Это займет немного больше времени, но позволит вам сэкономить деньги. Это так же надежно, если вы хотите узнать подробности процесса лично.
Как мне найти покупателя на мой дом и землю?
Чтобы найти покупателя, используйте все возможные способы продвижения вашего объявления. Разместите объявление на странице своего профиля. Используйте качественные фотографии вашего дома, чтобы выделить его среди аналогичных объявлений. Пишите подробно, но в точку. Используйте стиль, ориентированный на покупателя, который поможет установить доверие с самого начала.
Вы также можете разместить свое объявление в социальных сетях и попросить своих друзей поделиться им. Если вы найдете покупателя среди своих друзей, вам будет легче договориться о сделке, так как доверие к вам больше, чем к незнакомцу.
Наконец, вы можете использовать "аналоговый" способ продвижения своего предложения: повесить табличку "Продается" на ворота, окно или балкон и указать свой номер телефона. Это позволит покупателю увидеть товар своими глазами.
Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка
Право собственности на земельный участок можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или нотариуса.
В Росреестре Договор будет зарегистрирован быстрее, чем в МФЦ. Это самый надежный способ подачи документов на регистрацию. Записаться на прием в офис Росреестра можно заранее – для этого необходимо получить услугу по регистрации прав.
Регистрация купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ является посредником между заявителями и государственными органами – он принимает и передает документы от одних к другим. Поэтому подготовка документов на покупку земли осуществляется в МФЦ так же, как и в Росреестре.
В МФЦ можно записаться на прием к специалисту, но это не обязательно.
Офисы МФЦ расположены в каждом районе города, и в них работает много специалистов, принимающих документы на регистрацию. Офисов Росреестра, как правило, меньше, поэтому удобнее подавать документы на регистрацию через МФЦ. Однако регистрация займет больше времени, чем непосредственно в Росреестре.
Регистрация продажи/покупки участка у нотариуса. Нотариус удостоверяет продажу участка в трех случаях:
- Стороны сами этого захотели. Нотариус проверит их дееспособность, права продавца на совершение сделки и наличие ограничений на собственность.
- Если продается доля в праве собственности на земельный участок.
- Если участком владеет ребенок или лицо с ограниченной или отсутствующей дееспособностью.
Во втором и третьем случаях сделка не будет проведена без нотариуса: Федеральная регистрационная служба не зарегистрирует переход права собственности.
После проверки и удостоверения договора нотариус в тот же день направляет в Росреестр, с согласия сторон, заявление об электронном переводе. В случае технических трудностей нотариус в течение двух рабочих дней отправляет документы в бумажном виде. Продавцам и покупателям больше не нужно ездить в Росреестр.
Недействительность договоров купли-продажи
Существует два вида недействительных договоров: ничтожные и оспоримые.
Недействительный договор – это договор, заключенный с нарушением закона. Такой договор является недействительным с момента его заключения, независимо от того, был ли он признан недействительным судом. В качестве примера можно привести договор купли-продажи с поддельными документами или сделку, совершенную под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.
Второй вид недействительных договоров – это договоры, не имеющие юридической силы. Такие договоры, хотя и заключенные с нарушением закона, будут действовать, если никто не потребует от суда их аннулирования.
Например, муж продал участок земли, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Тогда она вправе требовать в суде признания такого договора купли-продажи недействительным.
Удивительная история 09.06.17