Общие моменты и принципы
Что такое земля под строительство дачи?
С начала 2019 года из российского законодательства исчезли понятия дачи и некоммерческого дачного партнерства (НДП). Теперь они существуют только в обиходе, обозначая пригородные земельные участки с сезонными домами.
Справочно: Подробнее о существующих видах участков и их объединениях читайте в пособии "Жилые участки, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чем разница?".
В настоящее время загородная недвижимость делится на две категории: садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и садоводческие некоммерческие товарищества (ОНП). На землях СНТ, при соблюдении определенных условий, можно строить жилые дома. В СНТ, напротив, можно строить только хозяйственные постройки (сараи, склады и другие здания) и заниматься садоводством.
Что такое СНТ и в чем его особенности?
Некоммерческое садоводческое товарищество (СНТ) – это объединение участков и их владельцев с целью садоводства, т.е. выращивания плодовых и других растений. В этом заключается ключевое отличие данного объединения от других форм объединения участков. Прежде всего, оно предназначено для сельскохозяйственных работ. Индивидуальное строительство не является целью ТСЖ и поэтому имеет второстепенное значение. В отличие от деревни или поселка, где за содержание жилья и мест общего пользования отвечают муниципалитеты, садовый кооператив существует за счет средств, получаемых от членских взносов. Другими словами, члены кооператива платят из своего кармана за наем охраны, озеленение, очистку дорог от снега и ремонт коммуникаций.
Все эти и другие важные вопросы решаются на общем собрании собственников. Например, собрание может принять решение о присоединении к муниципалитету, что повлияет на тарифы на коммунальные услуги и налоги на землю. Кроме того, недавно товарищества получили право создавать собственные поселения ? Федеральный закон от 14.07.2022 N 312-ФЗ , что значительно расширило их возможности по самоуправлению. Поэтому, прежде чем принять решение о покупке участка в ТСЖ, рекомендуется ознакомиться с предыдущими решениями общего собрания.
Строительство на садовых участках регулируется отдельным сводом правил ? Свод правил 53.13330.2019. от 15.04.2020, который разрешает строительство:
- Капитальных (жилых) домов;
- Садовые дома (сезонные);
- Надворных построек (гаражи, сараи, бани, теплицы и т.д.).
Нужно ли регистрировать теплицы?
Начнем, пожалуй, с самого актуального вопроса последних трех месяцев. Как только владельцы садов и огородов узнали об обязательной регистрации (и, соответственно, налогообложении) хозяйственных построек на фундаменте, возникли вопросы о том, что делать с теплицами и сараями, туалетами и так далее. Отклик был настолько велик, что в конце апреля Ирина Яровая, вице-спикер Государственной Думы, попросила Михаила Мишустина, главу Федеральной налоговой службы, проверить информацию и разъяснить, "платить или не платить". Специалисты БТИ и Росреестра ответили следующее: Необходимость регистрации хозяйственных построек, в том числе теплиц и сараев, зависит от назначения земельного участка.
"Если земля предназначена для садоводства, то на ней нельзя возводить никаких построек. Это означает, что все хозяйственные постройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) нельзя возводить как постоянные строения – на прочном фундаменте.
С другой стороны, на садовых участках могут быть хозяйственные постройки, постоянно прикрепленные к земле, т.е. сооружения, которые нельзя перенести без ущерба для их использования. Права на такие сооружения должны быть зарегистрированы".
Вывод: если на садовых участках появятся теплицы на прочном фундаменте, их придется снести, если на огородных – зарегистрировать.
Хотелось бы отметить, что в настоящее время Министерство экономического развития РФ разрабатывает законопроект, который уточнит критерии отнесения объектов к недвижимому или движимому имуществу. Согласно законопроекту, хозяйственные постройки, такие как сараи, теплицы и т.д., будут считаться улучшениями участка или основного строения, например, жилого дома. Ранее зарегистрированные строения могут быть исключены из ЕГРЮЛ в упрощенном порядке по заявлению правообладателя.
Нужно ли регистрировать небольшой садовый домик, в котором люди живут только летом?
Представьте себе следующую ситуацию: есть бревенчатый дом 6×6 на цементных блоках с мансардой. В нем живут только летом. Нужно ли его регистрировать? Да, строение имеет все признаки садового дома, используемого для временного проживания. Однако процедура носит заявительный характер.
По сути, амнистия для дачи закончилась раньше – 1 марта 2019 года, когда завершился переходный период для новых правил, которые ввели поправки в Градостроительный кодекс от 4 августа 2018 года. Правда, в Госдуму уже внесен законопроект, продлевающий амнистию для даишников до 1 марта 2022 года.
"Ни Росреестр, ни Кадастровая палата такими данными не располагают. Информацией о том, сколько индивидуальных жилых домов и дач не зарегистрировано, должны владеть местные органы власти.
Это связано с тем, что Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит сведения только об объектах недвижимости, поставленных на кадастровый учет, и зарегистрированных правах на них. С 2006 года по упрощенной процедуре было зарегистрировано около 13 миллионов прав на недвижимость."
Статус земельного участка и возможность строительства на нем дома
Если участок земли, на котором строится дом, считается сельскохозяйственной землей или находится в пределах населенного пункта, то регистрация и прописка резиденции могут быть одобрены. Если резиденция находится в пределах населенного пункта, то владелец может сразу же узаконить данное строительство. Однако для этого необходимо установить, к какой зоне относится земельный участок.
Градостроительный кодекс РФ гласит, что населенные пункты делятся на жилые, деловые, производственные и иные зоны.
Внимание. В случае некоммерческого садового товарищества, расположенного в жилой зоне, соответствующим действием будет подача заявления на изменение первоначального вида использования участка.
На эту процедуру с учетом экспертных оценок уходит примерно полтора-два календарных месяца. Однако оно того стоит: положительное решение комиссии дает владельцу право не только построить дом, но и прописаться и зарегистрироваться в нем в качестве жилья.
Однако для получения права участок земли, а значит, и все, что на нем находится, должно находиться в руках отдельного владельца. Часто встречается коллективная собственность в садовом кооперативе, когда каждый владелец имеет равную долю в земле.
В таком случае не лишним будет ознакомиться с правилами и положениями этого кооператива. Соответствующую информацию обычно можно найти в учредительных документах.
Перед началом строительных работ важно узнать у местных властей о наличии так называемого плана застройки. В нем определены условия возведения жилых зданий в черте города, обязательные для всех граждан.
Несоблюдение этих правил будет считаться умышленным нарушением правил кооператива или компании.
Правила расположения зданий на земельном участке
Размер дома напрямую связан с размером участка земли, выделенного для ведения садоводства. Это обусловлено необходимостью использования земли по прямому назначению. Исходя из вышеуказанных правил, здание, включая все сопутствующие коммуникации, не может занимать более 25% от общей площади участка.
При проведении архитектурно-строительных мероприятий владелец должен учитывать положения Закона о строительстве, в которых указаны минимальные расстояния от соседних объектов недвижимости:
- до жилого дома – 3 м;
- до зданий, основным видом использования которых является животноводство – 4 метра;
- до сооружений вспомогательного характера – 1 метр.
В каждом садовом товариществе существуют свои специфические правила, не зависящие от основных аспектов Муниципального кодекса РФ. Они, так или иначе, влияют на расстояние между возведенным строением и объектами недвижимости на соседних участках.
Категорически не рекомендуется строить отдельно стоящие жилые дома в непосредственной близости от чужих строений, таких как бани, уборные, загоны для животных и другие хозяйственные постройки.
Игнорирование этих требований может привести к предсказуемому недовольству со стороны владельцев, чьи интересы и права затрагиваются строительными работами.
В таком случае владелец обязан разрешить конфликт мирным путем. В противном случае пострадавшая сторона может обратиться в суд. Судья первой инстанции может потребовать от ответчика как перенести строение на более разумное расстояние, так и убрать предмет территориального спора.
Смотрите видео. Какой дом можно построить на садовом участке?
Преимущества и недостатки
Когда владелец участка решил возвести на пригородном участке жилой дом, ему следует ознакомиться с перечнем плюсов и минусов такого решения.
Плюсы и минусы следует взвесить, прежде чем строить дом, не имея опыта эксплуатации дома, а также знаний о правовых основах такого строения.
Так, в случае положительного решения о строительстве жилого дома на садовом участке можно выделить следующие положительные моменты:
- поскольку земля уже находится в собственности, строительство является более экономичным вариантом по сравнению с жилым строительством;
- Коммунальные платежи ниже, чем в квартире;
- Отсутствие шума от соседей и автомагистралей;
- дом построен в соответствии с личными предпочтениями владельца и в соответствии с установленными стандартами;
- наличие благоприятной экологической обстановки.
К отрицательным характеристикам относятся:
- во избежание штрафных санкций строительство дома должно осуществляться только в соответствии с установленными стандартами;
- собственник, являющийся членом ТСЖ, обязан ежегодно вносить плату за обслуживание инфраструктуры, имеющейся на его территории;
- Наличие транспортных проблем. Большая часть городского транспорта отправляется за пределы города по расписанию, установленному муниципалитетом. Отсутствие автомобиля в семье может создать проблему с доступом к городской инфраструктуре.
- Наличие слаборазвитой инфраструктуры в пределах населенного пункта;
- Обслуживание дома в зимний период требует много сил и времени.
- Процедура получения регистрации дома достаточно сложна.
- Регистрация садового дома возможна только через суд.
При наличии каких-либо нарушений
Внимание! Когда сосед возводит жилой дом с нарушением границ вашего участка, вам следует придерживаться следующего алгоритма:
- Во-первых, целесообразно устранить нарушение, подав заявление в администрацию СНТ. Для регистрации нарушения составляется акт, в который включается перечень нарушений со ссылкой на специальный СНиП. Сосед может зарегистрировать все нарушения с помощью фото- или видеосъемки;
- Кроме того, после подачи ходатайства нарушителю должно быть предоставлено время на устранение недостатков. Если нарушения не будут устранены в оговоренный срок, администрация СНТ вынесет гражданину предупреждение;
- Если нарушения не прекратятся и будет проведена проверка архитектурной или пожарной инспекцией, на владельца может быть наложен административный штраф;
- Если администрация СНТ не инициировала проверку после подачи жалобы, может быть подан иск в суд. К иску должны быть приложены документы, подтверждающие нарушения, и запрос в администрацию СНТ; кроме того, в суд может быть направлено ходатайство о вызове свидетелей или проведении расследования.
ПРИМЕЧАНИЕ: Смотрите заполненный шаблон иска об устранении нарушения прав владельца участка:
