Хотя 5- и 9-этажные здания и сегодня доминируют в Москве, их господству все чаще бросают вызов мини-этажные жилые дома. Только за период с 2017 по 2020 год количество новых жилых высоток в столице увеличилось в 1,5 раза, а для квартир комфорт-класса этот рост был даже удвоен.
Квартира на последнем этаже: преимущества и недостатки
При выборе квартиры, как правило, приходится рассматривать множество вариантов. Критерии поиска почти всегда одни и те же. Обычно это район города, количество этажей в здании, расположение комнаты, размер кухни и планировка ванной комнаты. Иногда важна также инфраструктура района и ближайшие транспортные узлы. Конечно, немаловажным фактором является и цена квартиры.
Является ли квартира на последнем этаже пентхаусом?
Часто бывает так, что квартира соответствует всем параметрам, но цена слишком высока. А есть точно такой же вариант, но цена гораздо ниже просто потому, что квартира находится на последнем этаже жилого дома.
Обратное тоже верно. Квартира находится на последнем этаже и стоит больших денег, потому что выставлена на продажу как пентхаус. Как на самом деле называются квартиры на последнем этаже? В действительности они называются именно так. Это обычные квартиры.
Они могут иметь нестандартную планировку, необычные черты и дорогой ремонт, но это все равно обычные квартиры.
Настоящий пентхаус – это нечто совершенно иное. Скорее, это отдельный дом на крыше, который должен отвечать ряду требований.
- Квартира должна находиться на последнем этаже дома.
- Вся крыша должна быть покрыта, и не должно быть "соседей".
- В доме должно быть два или более уровней
- иметь высокие потолки – не менее четырех метров в высоту
- Необходим отдельный вход на крышу
- Красивый вид – обязательное условие
- Верхние уровни пентхауса должны иметь панорамное остекление
Все, что не соответствует этим параметрам, не может называться пентхаусом в классическом понимании этого слова. В этом случае название статуса – не повод соглашаться на неоправданно высокую цену.
Теперь, зная о ценовых подводных камнях и отсеяв ненужные варианты, можно двигаться дальше.
Небоскребами уже никого не удивишь
В столице появляются жилые дома, и все чаще они выше 24 этажей. Для одних москвичей 30 этажей – это слишком высоко, а для других 45 – слишком низко.
– Небоскребы в Москве уже никого не удивляют, а их ценность как элитного жилья утрачена. Сегодня 70% небоскребов (выше 30 этажей) – это проекты бизнес-класса, 25% – комфорт-класса, 5% – элит-класса, рассказал kp.ru Валерий Кочетков, директор компании ИНКОМ-Недвижимость "Новостройки".
Фото: Алиса ТИТКО
Молодые люди 20-30 лет, для которых это первая квартира, заинтересованы в квартирах на высоких этажах: они не разделяют устаревшего мнения о негативных аспектах жизни "на высоте". – Их доля составляет 35%. С другой стороны, квартиры на высоких этажах и с панорамным видом больше всего интересуют людей в возрасте 30-55 лет, с высокими доходами, которые хотят подчеркнуть свою индивидуальность – их доля составляет 50%. Еще 15% – это покупатели старшего возраста, которые не отвергают современные тенденции.
– Благодаря относительно низкой цене на первом этаже и прекрасным видам на верхних этажах, спрос на такую недвижимость распределяется следующим образом: 30% и 60% соответственно. Напротив, интерес к некогда желанным участкам на средних этажах высотных зданий составляет всего 10%, так как их видовые характеристики сопоставимы с квартирами на нижних этажах, а переплата может составлять 10-15%", – говорит Валерий Кочков. – говорит Валерий Кочетков.
Страх "а вдруг лифт заклинит".
У низких этажей есть свои преимущества – квартира может обойтись покупателю на 30% дешевле, чем такая же квартира на более высоких этажах.
– В моей практике количество людей, желающих жить на нижних этажах, выше", – говорит риэлтор kp.ru Карлас Кочков. – говорит риэлтор kp.ru Карина Грицюк. – Многие люди боятся высоты. И самый распространенный страх – "а вдруг лифт застрянет" и придется подниматься на 30-й этаж. Конечно, это вызывает улыбку. Сейчас в современных жилых комплексах есть несколько лифтов: если сломался один, есть другие.
Фото: Алиса ТИТКО
По словам Карины Грицюк, среди покупателей недвижимости есть те, кто любит высоту. Преимущества очевидны: прекрасные виды, если дома выходят на парки или реку, более чистый воздух, меньше шума и больше пространства перед глазами.
– Некоторые люди хотят только верхний этаж и ничего больше. Но в основном это молодые люди. Старшее поколение боится последнего этажа, потому что крыша может протечь. И это, к сожалению, имеет место в некоторых жилых комплексах. Если в доме есть технический этаж, то этой проблемы не существует", – говорит Карина Грицюк. – говорит Карина Грицюк.
Минус высоких этажей в том, что за красивый вид приходится доплачивать, даже если дом не относится к сегменту элитных квартир. Разница между 10-м и 24-м этажом может составлять около двух-трех миллионов рублей. Если вы хотите сэкономить, следуйте правилу "чем ниже этаж, тем дешевле квартира". Однако агенты по недвижимости говорят, что покупатели неохотно спускаются на первый, второй или даже третий этаж, потому что тогда вам придется жить "во дворе", то есть все, что происходит на улице, будет очень хорошо слышно.
Еще одним недостатком высоких этажей является то, что во многих современных домах окна открываются не полностью, а только для проветривания.
– Существуют и другие технические трудности. Например, во время ремонта, покупки мебели, когда не хватает лифтов, могут возникать долгие ожидания, особенно в "час пик". Существуют также опасения покупателей по поводу чрезвычайных ситуаций. Некоторые покупатели не хотят жить выше 15-20 этажей – высокие этажи могут быть психологически некомфортными для таких клиентов. В первую очередь это связано с боязнью высоты, поэтому это субъективный фактор, основанный на личных предпочтениях". – рассказал kp.ru Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
Разрушение инфраструктуры
При покупке недорогой многоэтажки об этом думают в последнюю очередь, особенно если "небоскреб" строится на месте бывших парковок или пустыря. Однако со временем проблемы инфраструктуры выходят на первый план и становятся проблемой, которую не всегда могут решить даже власти.
По мнению Сергея Мальцева, эксперта по градостроительству, высотные здания могут повлиять на развитие микрорайона самым негативным образом – если параллельно с ними не "управляется" транспортная и коммунальная инфраструктура.
"Конечно, у нас есть действующее метро, одно из самых больших и красивых в мире. Но я не представляю, что будет, например, на Пурпурной линии после строительства "реновационных" высоток более 20 этажей вместо пяти этажей в районе Кузьминки", – сказал Мальцев. По его словам, "пять этажей – это золотой стандарт в мире, почти идеальный баланс между плотностью и комфортом проживания".
Метро – лишь один из примеров развала инфраструктуры. Добавьте к этому нехватку парковочных мест, отсутствие детских площадок, очереди в школах и детских садах, поликлиники, которые не всегда соответствуют количеству жителей, проблемы с пейджинговыми лифтами. Плохая транспортная инфраструктура также является причиной пробок.
Опасность для здоровья и психики
"Высокие здания" опаснее "низких": чем больше "оторван" человек от земли, тем выше риск, что он упадет с высоты или окажется в опасности в чрезвычайной ситуации.
Более того, считается, что даже образ жизни в высотном здании влияет на всех его обитателей. Исследователи из США пришли к выводу, что высотные здания могут вызывать психические проблемы и негативно влиять на воспитание детей.
Высокие здания также могут способствовать росту преступности: исследования, утверждающие, что "чем выше здания – тем выше уровень преступности", были напечатаны еще в 1970-х годах. И некоторые эксперты до сих пор придерживаются этого мнения. Но не все с ними согласны.
"Давайте посмотрим правде в глаза: люди в возрасте до 45 лет относительно не задумываются о том, в каком доме они хотят жить. Да, есть личные предпочтения, но нет никакого особого уровня стресса, связанного с проживанием в "башенных кварталах". Напротив, для некоторых людей это отдушина: забраться повыше и посмотреть на мир с 25-го этажа. Не стоит забывать и о круге общения: жители многоэтажек – это, как правило, молодые семьи, а значит, им легче завести новых друзей и найти единомышленников", – говорит психолог Римма Фадеева. – говорит психолог Римма Фадеева.
"Представителям старшего поколения, конечно, сложнее: для них "высотки" – не совсем привычная среда, а высокая плотность людей на квадратный километр по сравнению даже с микрорайонами брежневской застройки может их "смущать" и заставлять чувствовать себя "лишними" для активной молодежи, но это скорее вопрос личной нереализованности. С другой стороны, жить в новостройке приятно и комфортно, никому не приходится ходить пешком с пятого этажа", – добавляет он. – добавляет он.
Что касается нехватки солнечного света, то, по мнению Фадеевой, эту проблему можно решить, гуляя в парках. Психолог отметила, что в большинстве новых микрорайонов есть все условия для этого.
Однако если психологический риск относителен, то повышенная опасность, связанная с высокими зданиями с эпидемиологической точки зрения, – это факт. Когда большое количество людей живет в доме с одним или двумя подъездами, вероятность распространения вирусов значительно выше. Как показала пандемия, в Индии люди, живущие в высоких зданиях, заражались COVID-19 чаще, чем те, кто жил в трущобах.
Опасность повторного вдыхания загрязненного воздуха
Необходимо уделять больше внимания чистоте вдыхаемого воздуха, поскольку негативные экологические условия часто являются причиной многих серьезных заболеваний.
Регулярное вдыхание воздуха, загрязненного выхлопными газами и другими загрязняющими веществами, повышает риск развития следующих заболеваний:
- Саркоидоз – воспалительное заболевание, поражающее многие органы и системы. Он характеризуется образованием гранулем (плотных узелков различных размеров) в пораженных тканях. Чаще всего поражаются лимфатические узлы, печень, легкие и селезенка,
- Поражение верхних дыхательных путей – регулярный контакт с грибковыми спорами в воздухе может привести к бронхиту, пневмонии и поллинозу (аллергическая реакция на пыль, перхоть и помет животных, пыльцу цветов и деревьев),
- загрязнение воздуха часто приводит к обострению хронических респираторных заболеваний (астма, бронхит, ХОБЛ и другие состояния),
- резко возрастает риск развития рака – доказано, что находящиеся в воздухе мелкие частицы PM2.5 и PM10 могут вызывать рак. Они могут состоять из твердых фрагментов, капель токсичных жидкостей.
Как видите, последствия дыхания загрязненным воздухом могут быть плачевными. Поэтому вопрос о том, на каком этаже воздух чище, всегда актуален. Если у вас нет возможности жить в месте с благоприятной экологией, вы можете пойти другим путем – предпринять все необходимые меры, чтобы дышать чистым, свежим воздухом.
Как можно улучшить качество воздуха, живя в многоэтажном доме?
Конечно, не все могут жить на пяти или семи этажах. Но это не страшно, ведь существует множество способов улучшить качество воздуха в помещении.
- Установка в квартире приточной вентиляционной установки с функцией очистки воздуха – самый дешевый и эффективный способ обеспечить круглосуточный приток свежего, очищенного воздуха с улицы.
В данном случае речь идет об установке Tion breezer 4S. Это компактное устройство, которое одновременно решает 5 задач: предотвращает попадание в помещение аллергенов (пыльцы, перхоти животных и т.д.), уничтожает болезнетворные бактерии (вирусы и бактерии), обеспечивает комфортную вентиляцию без сквозняков, очищает воздух от опасной мелкой пыли PM2.5 и PM10, а также препятствует проникновению неприятных запахов и шума извне. - Если вы живете в затемненной квартире, регулярно проветривайте все комнаты и проводите влажную уборку. Дело в том, что такие условия (темнота, плохая циркуляция воздуха) способствуют активному росту болезнетворных грибков и бактерий.
Лучшим решением этой проблемы является установка системы притока свежего воздуха, которая может циркулировать круглосуточно. - Необходимо проверить состояние вентиляционных каналов и дымоходов. Они должны быть очищены от пыли и грязи, так как это препятствует правильному движению воздуха.
- Если возможно, лучше избавиться от громоздких ковров, которые собирают много пыли. Обычно их нельзя регулярно чистить, поэтому они могут оставаться в квартире годами, накапливая пыль и аллергены. Это также негативно влияет на качество воздуха в помещении.
- Разместите в квартире много зеленых растений. Известно, что они способствуют выработке кислорода и очищению воздуха. К ним можно отнести сансевиерию, хлорофитум, алоэ вера и т.д. Следите за тем, чтобы листья растений были увлажнены. Это позволит им лучше поглощать углекислый газ.