У моих родителей есть свой участок земли, который прошел межевание. Соседний участок никак не оформлен, так как владельцы получили его в 1990-х годах и не занимались документами. Получается, что мои родители открыто пользуются участком уже более 15 лет. Могут ли они законно оформить его в собственность и присоединить к своему?
Вот несколько основных советов": 8 советов о том, как купить или зарегистрировать дом
Существует множество неочевидных нюансов и рисков, связанных с владением домом и землей.
Эксперт по сельской недвижимости Геннадий Савинов в течение недели отвечал на вопросы читателей: как проверить участок земли перед покупкой, какие существуют риски и как зарегистрировать собственность в разных ситуациях. Мы собрали первую часть его ответов.
Как проверить земельный участок перед покупкой?
Альбина Хисамова
Ищу дом для отдыха
На что обратить внимание перед покупкой участка земли в кооперативе или сельском хозяйстве – по пунктам? На что следует обратить внимание? Какие существуют подводные камни?
Журнал "Тинькофф" уже публиковал статью на эту тему. Вот основные рекомендации:
- Посмотрите документы на право собственности – они должны быть в порядке, право зарегистрировано.
- Закажите выписку из ЕГРН от имени покупателя в отношении объекта. Нет смысла заказывать выписку об основных характеристиках объекта недвижимости.
- Проверьте качество землеустроительной экспертизы или возможность ее проведения без проблем в будущем, так как 25% землеустроительных экспертиз в стране являются некорректными. Убедитесь в отсутствии межевых споров.
- Попросите продавца заказать план застройки участка. Убедитесь, что нет никаких ограничений, кроме тех, что указаны в Едином государственном реестре землепользования и застройки, а если они есть, то не являются критическими.
- Обратите особое внимание на объекты наследия с неопределенными границами – иногда площадью в десятки квадратных километров, – а также на особо охраняемые природные территории.
- Убедитесь, что участок не находится в строгих границах санитарно-защитных зон источников питьевой воды, поскольку в них запрещено строительство. Не путать с водоохранными зонами!
- Проверьте соблюдение строительных норм и правил, если на участке есть какие-либо постройки, в частности, соблюдение минимальных расстояний от границ, разрешенного процента застройки и плотности застройки.
- Проверьте продавца на предмет возможного банкротства, правоспособности и т.д.
- Совершите сделку на полную сумму, по рыночной цене, с безналичным расчетом и необходимыми разрешениями третьих лиц.
Садовая книжка
Это документ, подтверждающий членство в ТСЖ. Он означает, что владелец книжки получает землю в пользование. Он не может полностью распоряжаться им – дарить, продавать, менять, передавать по наследству. Для этого участок должен быть приватизирован и зарегистрирован в Росреестре.
На рынке можно найти действительно привлекательные предложения, которые могут значительно отличаться по цене от аналогичной недвижимости. Как правило, это участки, на которые оформлена только садоводческая книжка. Это не является документом о праве собственности. Покупка такой недвижимости всегда является рискованным предприятием.
Преимущества и недостатки покупки по садоводческой книжке
При покупке по садоводческой книжке гражданин фактически покупает не участок земли, а членство в садоводческом кооперативе. В этом заключается основное отличие сделки.
Оно имеет следующие преимущества:
- Можно купить участок в несколько раз дешевле среднерыночной цены, а затем подать заявление на приватизацию земли.
- Не нужно составлять договор при передаче прав членства в кооперативе. Нет необходимости в документах и нотариусе. Однако лучше составить договор, чтобы избежать проблем в будущем.
- Сделка происходит в кратчайшие сроки, что невозможно при стандартной продаже.
Однако у этой сделки есть и свои недостатки:
- Вы будете считаться только арендатором, а не владельцем.
- Землей нельзя полностью распоряжаться. Продажа возможна только после выхода из членов СНТ. Это решение будет принимать не только председатель, но и все члены.
- Если вы покупаете без договора, то рискуете быть обманутым. Председатель может выдать садовую книжку другому человеку, и вы не сможете доказать свое право на пользование участком.
- Если у предыдущего владельца есть долги, их придется выплачивать новому владельцу. Поэтому важно заранее узнать о долгах.
- Вас могут исключить из товарищества. Обычно это происходит из-за систематической неуплаты долгов. А это автоматически исключает возможность использования участка.
Покупатель сам решает, стоит ли приобретать участок с земельным кадастром. Важно заранее проверить, можно ли будет приватизировать землю.. Тогда покупку можно назвать выгодной сделкой. Если приватизация невозможна, то земельный участок можно использовать только до тех пор, пока действует членство в товариществе. В этом случае постройки на участке принадлежат ТСЖ.
Можно ли купить участок с садовой книжкой
Покупка участка в садоводческом кооперативе – это процедура, которую необходимо продумать очень тщательно. В частности, важно тщательно выбрать объекты для покупки и отказаться от рискованных вариантов.
Покупка участка с кадастровым номером – одна из самых сомнительных покупок. С юридической точки зрения правильно оформить такую сделку очень сложно.
Федеральная регистрационная служба России регистрирует право собственности на недвижимость на основании документов о праве собственности. Книжка садовода к таковым не относится. По этой причине покупатель не сможет зарегистрировать участок сразу после оформления сделки купли-продажи. Это означает, что покупка дачи с книжкой садовода юридически невозможна.
Пример из практики:
Грачев И. купил садовый участок. Покупатель и продавец заключили договор купли-продажи в простой письменной форме. После оплаты покупки и подписания договора мужчина отправился в Федеральную регистрационную службу России для регистрации права собственности. Сотрудник ведомства отказал в совершении регистрационных действий, указав, что продавец не имеет права распоряжаться данным участком, так как не является его собственником. Поэтому акт был признан недействительным. А садовая книжка, выданная на имя Грачева, не является документом на право собственности на землю.
На практике довольно часто можно встретить объявления о продаже дачи, которая не зарегистрирована как собственность продавца в книге садовода. Цены на такую недвижимость значительно ниже рыночной. Владелец заявляет, что в покупке такого участка нет ничего плохого.
Иногда сделка купли-продажи осуществляется следующим образом:
- стороны заключают договор купли-продажи в обычной письменной форме;
- продавец заключает соглашение с председателем СНВ об изменении названия в садоводческой книжке;
- покупатель получает садоводческую книжку, в которой указано его имя, и рассчитывается с продавцом.
Такой подход к совершению сделки является незаконным. Дело в том, что прием нового члена в члены СНТ происходит на общем собрании. Документом, подтверждающим членство, является не садовая книжка, а выписка из протокола.
Как зарегистрировать право собственности на земельный участок
Если гражданин решил сэкономить и все-таки купить дачу по членской книжке, ему следует быть готовым к некоторым трудностям. Следует помнить, что выдача членской книжки не подтверждает переход права пользования участком от продавца к покупателю.
После такой сомнительной покупки гражданин должен вступить в товарищество. Для этого необходимо подать заявление в правление СНП, указав следующую информацию:
- ФИО заявителя, место жительства, адрес электронной почты, номер телефона;
- Заявление о вступлении в общество;
- Соглашение о соблюдении правил ассоциации и т.д.
Правила составления заявления о вступлении в ТСЖ и перечень прилагаемых к нему документов регулируются статьей 12 Федерального закона № 217 от 2017 года.
Заявление рассматривается в течение 30 дней с момента его получения. После принятия гражданина в члены СНТ ему выдается членская книжка.
Но на этом процедура регистрации дачи, приобретенной через садовую книжку, не заканчивается. Теперь необходимо приватизировать участок, а затем зарегистрировать право собственности на него.
Если по незнанию или специально, вы купили дачу по членской книжке и теперь не знаете, как оформить ее в собственность, мы рекомендуем вам обратиться к нашему юристу. С нашими юристами можно связаться дистанционно. Вам не придется прерывать свой обычный распорядок дня. Вы можете связаться с консультантом в любое время.
0 онлайн юристы
Трудности с регистрацией
Зарегистрироваться можно в доме, расположенном в СНП. "Однако для этого дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания, т.е. он должен быть жилым. Если дом зарегистрирован как дача, необходимо подать заявление в местную администрацию, чтобы подтвердить, что он является жилым. После того, как подаренное жилье будет превращено в жилое, можно будет подать заявление в Министерство внутренних дел для регистрации прописки", – сказал адвокат Amulex ru Андрей Еремин. – говорит юрист Amulex.ru Андрей Еремин. По его словам, чтобы перевести участок в жилой, у него должно быть основное или дополнительное назначение земли – только жилая, а сам участок должен быть расположен в населенном пункте и не должен превышать площадь, принятую для данного региона.
Также можно прописаться в доме, расположенном в СНТ, если в суде удастся доказать, что это единственное жилье, подчеркнула эксперт Миэль. Она отметила, что такая практика сегодня довольно распространена.
Можно зарегистрироваться в доме, расположенном в сельском населенном пункте, если доказать в суде, что это единственное жилье (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)
Читайте также:
- Новые правила для владельцев дач: как строить, чтобы не снесли
- Категория земель: как определить и на чем можно строить
- Регистрация в даче: как перевести садовый домик в жилой и сэкономить деньги
Садовая книжка
Еще один подводный камень, связанный с садовыми товариществами, – приобретение участка в ТСЖ на основании садовой книжки, которую можно встретить и сегодня. Такая книжка – это документ о выделении земли садовому товариществу. Согласно ей, муниципалитет выделяет садоводческому кооперативу большой участок земли, размером в несколько десятков гектаров, а члены кооператива распределяют участки между собой.
"Право собственности на участок после вступления в ТСЖ не вытекает из таких садоводческих книжек. Поэтому для приобретения права собственности необходимо проверить собственника в Едином государственном реестре, заключить с ним договор купли-продажи и подать документы на регистрацию права собственности в ЕГРН", – говорит – пояснила Наталья Водолагина, партнер юридической фирмы "Вестсайд".
Документы для регистрации в СНТ:
- Свидетельство о праве собственности. Если у вас его нет, то необходимо предоставить технический план здания Росреестра и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРН). По дачной амнистии недвижимость регистрируется достаточно просто;
- Документы на землю – кадастровый паспорт и план участка;
- Геодезический акт на земельный участок. Его можно получить в ПТИ;
- Документы, на основании которых была получена или приобретена недвижимость – договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Справки из ТСЖ о том, что у собственника нет долгов перед товариществом.
Регистрация участка по всем правилам занимает много времени и денег, подчеркнула юрист. Она пояснила, что в настоящее время многие владельцы, получившие коттедж в наследство, не хотят возиться с бумажной волокитой, и зачастую гораздо дешевле продать участок в ТСЖ.
"Однако потенциальным покупателям следует знать, что приватизация участков под деревенские дома стала проще благодаря "маргариточной амнистии", действующей до 2031 года. Согласно закону, для регистрации права собственности на загородный дом по упрощенной процедуре, как и раньше, необходимо предоставить в местный регистрационный орган документы на участок и технический план, подготовленный кадастровым инженером", – комментирует юрист. – комментирует юрист.