Повторное межевание земельного участка с изменением границ

От квалификации геодезиста зависит, будет ли недвижимость зарегистрирована в органах власти. Поэтому необходимо ответственно подойти к выбору подрядчика. Даже незначительная ошибка может привести к отказу в регистрации и межевым спорам. В таких случаях следует обратиться с жалобой к кадастровому инженеру:

Уточнение границ земельного участка: Процедура

Одним из видов кадастровых работ является подготовка межевого плана для корректировки границ земельных участков. Процедура проводится в отношении объектов недвижимости, которые уже зарегистрированы в Росреестре, но не стоят на кадастровом учете.

Уточнение границ участка (геодезия) – это комплекс геодезических работ по определению координат участка, его размеров и конфигурации, а затем согласование этих параметров с соседями.

Подготовка межевого плана, уточняющего положение границ земельного участка, является одним из видов геодезических работ. Процедуру уточнения границ участков проводит кадастровый инженер. Подрядчик является аккредитованным членом СРО, имеющим право оказывать данную услугу. После завершения съемки он готовит межевой план участка, передает его владельцу участка, который согласовывает его с владельцами соседних земель, а затем заказчик кадастровых работ по межеванию возвращает подписанные акты подрядчику для подготовки и уточнения межевого плана.

После подготовки межевого плана инженер предоставляет заказчику подготовленный документ в электронном формате (на диске). Он заверяется специалистом ЭЦП. Также застройщик направляет один образец межевого плана в Росреестр для рассмотрения и утверждения. Фактический адрес участка и его границы вносятся в ЕГРН. Эти сведения отражаются на Публичной кадастровой карте.

Землеустроительные работы характеризуются следующими особенностями:

• Работы проводятся на земельных участках, которые уже зарегистрированы в кадастре, но их границы четко не определены;
• геодезист приступает к обмеру участка после изучения земельной документации;
• В результате кадастровых работ геодезист составляет план обследования и уточняет границы участка; Площадь обследуемого участка может измениться. Новые параметры участка должны быть согласованы с соседями и составлен соответствующий документ (акт).

Когда требуется межевание

Наиболее распространенной ситуацией является покупка участка земли со статусом "ранее размежеванный". Под этим термином подразумевается земля, которая зарегистрирована и имеет номер в земельной книге. На момент регистрации не существовало обязательного требования о проведении землеустроительной экспертизы.

Другая причина запутанной ситуации заключается в том, что изменился порядок установления границ. Например, до 2011 года местоположение земельного участка определялось описательным методом. После установления границ путем топографической съемки стало очевидно, что в некоторых случаях соседние участки пересекаются. Даже если соседи не оспаривают историческую границу, межевание – единственный способ точно установить ее.

Отсутствие границ может привести к осложнениям как для продавца, так и для покупателя. Такой участок можно использовать, но не продавать, поскольку все сделки с землей требуют установления границ. Это относится не только к купле-продаже. Любая юридическая сделка с землей требует демаркации и уточнения границ. Другие распространенные случаи, с которыми сталкиваются землевладельцы, включают

• Споры о границах. Соседи, владеющие соседними земельными участками, могут годами спорить о том, кому какая земля принадлежит. Единственный способ избавиться от этой проблемы – составить межевой план и уточнить местоположение земли;
• судебные разбирательства. Такая ситуация часто вытекает из предыдущей. Обычно в таких ситуациях суд принимает решение о проведении землеустроительной экспертизы. В наиболее сложных случаях назначается эксперт-землемер;
• Ошибки. В кадастре могут быть неточности, например, неправильные или недостоверные данные могли быть внесены после проведения землеустроительной экспертизы. Кадастровый инженер, проводивший землеустройство, также может допустить ошибку. В этом случае предыдущие результаты будут аннулированы, а границы определены заново.

Основания для признания судом недействительности

Согласно ФЗ РФ № 221 (статья 39), местоположение границ земельного участка, установленное кадастровым инженером, подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами.

Земельный кодекс Российской Федерации (ст. ст. 64) определяет случаи, в которых владелец соседнего участка или любое другое заинтересованное лицо, чьи интересы были нарушены в процессе установления границ участка, может потребовать повторного проведения инженерных изысканий в судебном порядке. Запросить и оспорить результаты межевания, установленные в межевом плане, можно в следующих случаях:

• Отсутствие Акта согласования границ (содержание документа регламентируется ФЗ РФ № 221, ст. 40), подписанного всеми заинтересованными сторонами. Отсутствие подписей извещенных соседей допускается, если заказчик процедуры соблюдал все правила процедуры (уведомил владельцев межевых участков о начале кадастровых работ за месяц до приезда специалиста в установленном законом порядке);
• Нарушение процедуры установления границ земельного участка. Недобросовестный подрядчик часто составляет отчет для зазвика на основании устаревшей информации или проводит замеры с нарушением законодательства. Правила оформления, состав и структура документа утверждены приказом Минэкономразвития № 921;
• Обнаружение новых данных, касающихся обследуемого участка земли. Изменение характеристик участка требует проведения нового измерения;
• Наличие ошибки в информации, на которой основаны границы участка. Судья может распорядиться о повторном измерении, если границы соседних участков пересекаются, один участок накладывается на другой или имеются другие неточности в текстовой или графической части землеустроительного дела;
• Возникновение прав собственности в результате самовольного занятия территории. Данная ситуация возникает в результате кадастровых ошибок или неточных данных о земле, содержащихся в ЕГРЮЛ.

Как признать результаты землеустроительной экспертизы недействительными через суд

Вы можете отменить результаты ранее проведенного межевания в суде, предприняв следующие шаги:

• Свяжитесь с подрядчиком, который проводил измерения и составлял план расположения;
• Соберите документы, подтверждающие кадастровую ошибку;
• Подготовить заявление об устранении выявленных неточностей;
• Направить документы, заявление и квитанцию об оплате госпошлины в Росреестр;
• Кадастровая палата выносит решение в течение двух недель с момента принятия заявления. Как правило, регистратор выносит отрицательное решение о переоформлении на основании сведений, уже внесенных в ЕГРЮЛ;
• Подготовка и подача искового заявления. Это необходимо для повторной оцифровки территории и внесения изменений в базу данных Росреестра.

Кто может оспорить результаты

Оспаривание результатов процедуры уточнения параметров земельной собственности возможно только при наличии у истца законных оснований для этого. Право на оспаривание установленных границ земельного участка имеют следующие категории граждан:

• Арендаторы, пользующиеся участком на основании договора аренды;
• Собственники земельных участков, которые могут подтвердить свое право собственности документально;
• Собственники, получившие право на участок в бессрочное пользование;
• Граждане, унаследовавшие право собственности на земельный участок.

Необходимые документы

Чтобы оспорить границы земельного участка в суде, истцу необходимо подготовить пакет бланков. Стандартный перечень включает в себя:

• Документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, аренды);
• Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра юридических лиц);
• Исковое заявление, содержащее сам иск;
• Межевание земельного участка, в котором была обнаружена ошибка;
• Новый межевой план с достоверными сведениями об участке, который должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра.

Что делать, если я увеличиваю размер своего участка?

Вышеупомянутые правовые основания для увеличения размера земельного участка могут быть можно разделить на 2 категории:

1. Те, которые не требуют дополнительной регистрации права собственности на землю. Это исправление кадастровой ошибки и разрешенный излишек участка.
2. Те, которые требуют дополнительной регистрации права собственности на землю. Это увеличение надела взамен соседних участков, принадлежащих государству или другому частному лицу.

В обоих случаях увеличение площади земельного участка не допускается.В любом случае, увеличение площади участка не допускается, если оно происходит за счет общественных земель (например, дорог):

• Земли общего пользования (например, дороги);
• Участки, относящиеся к другим категориям (например. основной участок находится в жилой зоне, а присоединенная часть – в сельскохозяйственной зоне).

Земля не может быть увеличена сверх максимального размера участка, установленного законом в регионе.

Отсутствие права собственности на землю

Исправление кадастровой ошибки приводит к проверке границ участка. Если выяснится, что кадастровая ошибка действительно имела место, земельный участок будет поставлен на учет по вновь установленным границам, независимо от увеличения его размера.

Гораздо сложнее обстоит дело с допустимым превышением площади участка. Пункт 32 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 2015 года предусматривает, что при проведении обмера площадь земельного участка может быть увеличена по сравнению с площадью, указанной в исходных кадастровых документах, но не более чем на определенную величину.

В том же параграфе говорится, что пределом для увеличения площади участка является установленная законом минимальная площадь участка для данного вида использования.

Что делать в случае уменьшения площади?

Уменьшение площади участка Уменьшение площади участка возможно в двух случаях:

1. После исправления кадастровой ошибки. Кроме того, согласно Постановлению № 943 от 2015 г. Минэкономразвития, с инициативой исправления кадастровой ошибки может выступить не только собственник участка, но и Росреестр.
2. В случае подачи иска соседями, которые провели кадастровый учет, по результатам которого граница их участка проходит по соседнему участку.

В каждом из вышеперечисленных случаев у владельца участка есть два варианта решения проблемы:

1. Согласиться Согласиться на уменьшение участка и подписать акт корректировки границы.
2. Не согласиться с уменьшением и Заказать уточнение границ Не согласиться с сокращением и заказать уточнение границ участка.

Если процедура уточнения не приведет к желаемому результату, может быть подан иск в суд.Суд назначит судебную геодезическую экспертизу.

Если земля находится в собственности, но не прошла межевание

Нередко возникает ситуация, когда человек владеет землей, но у него нет межевания.

Это может быть связано с особенностями передачи земли и периода, в который она произошла – возможно, из-за из-за отсутствия специальных положений регистрация земельного участка происходит без установления его фактических границ..

В таком случае собственник должен знать, что при попытке продать участок, оформить его в качестве дарения, построить недвижимость и т.д. он столкнется с необходимостью предоставить границы участка.

В такой ситуации не должно быть никаких задержек вОпределение границ – это длительная процедура, которая может занять до 6 месяцев, если есть спор о границах.

Заявки

Таким образом, изменение границ земельного участка, даже если оно включает в себя только внесение точных данных о земле, является довольно сложной и трудоемкой процедурой..

Внесенные данные о повороте и границах должны быть признаны недействительными и заменены новыми данными только по заявлению уполномоченного лица с указанием причин и составлением межевого плана.

В некоторых ситуациях владелец участка должен обратиться в суд для изменения границ участка.