Очень часто придомовую территорию называют двором, но это неверно, поскольку двор не всегда включает в себя инженерные и коммуникационные сети, используемые для обслуживания конкретного здания (например, территория вокруг дома не включает в себя электрическую подстанцию, обеспечивающую электроэнергией конкретный дом).
Территория, прилегающая к жилому дому: как определить и где найти ее границы? План и пример проекта озеленения жилого дома
Придомовой территорией обладает любое здание, расположенное на территории Российской Федерации, независимо от того, частный это дом или многоквартирный, жилое или офисное помещение.
Что следует понимать под этой территорией, и почему необходимо знать границы придомовой территории доходного дома и основные правила эксплуатации?
Уважаемые читатели! В наших статьях описаны типичные способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален.
Если вы хотите узнать , как решить именно Вашу проблему – воспользуйтесь формой онлайн-консультации справа или позвоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Законодательное регулирование
Говоря о границах прилегающей к дому территории, важно отметить, что данный показатель регулируется Градостроительным кодексом (в части его нормирования), Земельным кодексом (в части фактических границ участка, выделенного под конкретный дом) и Федеральным законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в части оформления земли в общую собственность жильцов дома).
Часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает обязательное наличие градостроительных регламентов в каждом регионе, а также во всех муниципалитетах, где возводятся различные здания, относящиеся к жилищному и нежилому фонду. Именно это законодательство устанавливает в каждом муниципалитете нормы, согласно которым формируется конкретный участок земли, прилегающий к зданию.
Статья 11.2 Земельного кодекса описывает перечень действий, которые необходимо совершить для создания земельного участка, включая определение его границ.
Глава 3 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" описывает подробный порядок действий, необходимых для оформления выделения земельного участка и признания таких действий законными.
Как это определяется?
Часто мы сами становимся свидетелями того, что на месте сквера, детской площадки и других полезных для жителей объектов появляется автостоянка или коммерческое помещение, за аренду которого платят управляющие организации (читайте правила организации автостоянки и детской площадки на придомовой территории).
Поэтому самим жителям не лишним будет знать, на что она распространяется, как рассчитывается придомовая территория ЖК РФ, как они могут ею распоряжаться, а также какие права на эту территорию имеют управляющие организации (о том, как они могут распоряжаться этой территорией и условиях пользования можно узнать здесь).
Статья 16 Федерального закона № 189 гласит, что земля под жилым домом, находящимся в общей долевой собственности, принадлежит всем собственникам помещений в доме. Однако, несмотря на то, что сказано в законе, земля под зданием часто не используется по назначению. В некоторых случаях земельный участок может быть обширным и включать в себя ряд других зданий.
В некоторых случаях территория, прилегающая к зданию, может быть обширной и включать в себя ряд других зданий. В других случаях прилегающая к зданию территория – это земля, на которой стоит дом, и больше ничего.
Согласно Жилищному кодексу, придомовая территория – это участок земли, позволяющий нормально эксплуатировать здание. Его размер регулируется в соответствии с градостроительными нормами.
Придомовая территория должна включать в себя различные важные зоны. К ним относятся пожарные проезды, детские площадки, гаражи, зоны отдыха, скверы, места для выгула детей и собак. В этой статье вы узнаете, кто должен заниматься благоустройством территории.
О планировке территории собственного дома можно узнать, получив план здания у управляющего домом или строительной компании.
В скольких метрах от дома находится строительная площадка?
От забора.
Часто строители ставят специальный забор, чтобы оградить жильцов жилого дома от других людей.
Иногда через забор запрещено перелезать, за исключением непосредственных владельцев жилого дома.
Такая мера помогает защитить территорию от посторонних глаз, соответственно мусора, тем самым продлевая ее ухоженное состояние на долгое время.
Подробнее о том, кто несет ответственность за уборку территории вокруг двора жилого дома, читайте здесь.
Сколько метров от забора считается придомовой территорией и сколько метров придомовой территории может быть выделено от дома до ближайшего забора? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к паспорту жилого дома, который хранится в управляющей компании или офисе застройщика.
В этом документе указан размер площади застройки непосредственно от дома до установленного забора.
На каком расстоянии находится территория вокруг дома от забора?
Как правило, расстояние дома от забора не должно превышать 15 метров. Однако этот показатель может быть и другим.
Более подробную информацию о границах дома и о том, как их определить, можно найти здесь.
От дома.
Сколько метров от дома составляет жилая собственность?
Многие жители хотят узнать, сколько метров от дома и до границ насчитывает принадлежащий им участок. Многие думают, что прилегающая территория должна ограничиваться несколькими метрами от стены дома. Однако это не так.
В зависимости от площади, изначально принадлежащей застройщику, определяется общий размер участка. Невозможно однозначно определить, какой должна быть территория вокруг дома.
Размер общего двора многоквартирного дома может не превышать нескольких квадратных метров у одного здания, в то время как у другого здания он может превышать десятки или сотни квадратных метров и включать в себя большую часть инфраструктуры дома.
Права жильцов на неоформленную землю, прилегающую к зданию
Жильцы многоквартирного дома имеют право инициировать процесс формирования земельного участка, на котором расположен их дом. Для этого они должны на общем собрании принять решение обратиться к властям с просьбой о его создании. Однако трудно предсказать окончательный размер и конфигурацию участка. Безусловно, он будет включать в себя "тротуар" и внутренний дворик здания. Однако остальная часть территории, хотя и воспринимается как единое целое, может, вопреки ожиданиям, не войти в создаваемый участок. Это возможно по ряду причин, связанных с градостроительством и зонированием данного города (поместья), существующими проектами застройки и т.д.
Пока участок не создан, арендаторы формально не владеют землей, но они не полностью бесправны. Государственные и муниципальные образования, рассматриваемые как собственники таких участков земли, имеют существенно ограниченные возможности по их использованию и распоряжению. Они обязаны учитывать права собственников помещений на соседнем участке, которые, хотя и не существуют в настоящее время, должны быть созданы в будущем2.
Например, орган власти не может передавать, например, для строительства или других целей, часть участка земли, который должен быть создан и стать общей собственностью владельцев зданий. Если он нарушит этот запрет, собственники смогут оспорить его решение в суде. Для этого им придется доказать, что, если бы участок уже был создан по соответствующим правилам, в него вошла бы часть, незаконно переданная другому лицу (следует, однако, отметить, что такая задача может оказаться чрезвычайно сложной).
Кроме того, в некоторых регионах России собственники недвижимости имеют право оградить прилегающую территорию от въезда "посторонних" транспортных средств (но не пешеходов!), независимо от того, создан участок или нет. Например, такое право есть у собственников помещений в Москве – его можно реализовать в соответствии с порядком, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. № 428-ПП "О порядке установки ограждений на прилегающих территориях в городе Москве" (в контексте данного закона "прилегающая территория" понимается очень широко). Для установки ограждения (шлагбаума, ворот и т.д.) собственники помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании и получить согласие совета депутатов муниципалитета.
Обязанность по содержанию поверхности здания
В целом, владелец здания обязан содержать свою собственность и платить за нее налоги. Из этого правила нет существенных исключений: если прилегающая к дому земля не благоустроена и считается принадлежащей государству или муниципалитету – она содержится за счет бюджета; если она считается совместной собственностью владельцев дома – источником средств на ее содержание являются их платежи. Другими словами, пока власти не примут меры и не сформируют придомовой участок, домовладельцы экономят деньги на эксплуатационных расходах, таких как уборка, ремонт дорог, озеленение и т.д.
Однако большинство домов сегодня управляются "традиционными" управляющими компаниями – по сути, государственными или муниципальными. Независимо от того, кто считается владельцем недвижимости, как правило, она обслуживается одной и той же управляющей компанией. Различия заключаются лишь в правовой и экономической основе, на которой управляющая компания тратит деньги на содержание участка: если земля принадлежит государству, компания получает плату от государства или муниципалитета; если земля передана собственникам, на эти цели должны быть использованы деньги, уплаченные владельцами квартир в качестве платы за жилье и коммунальные услуги. Однако по каким-то причинам, связанным с социальной политикой государства, плата, вносимая жильцами за жилищные услуги, часто не зависит от формы собственности на прилегающую к дому землю: владельцы "своей" части дома платят столько же, сколько и жильцы, ожидающие ее выделения.
Читайте также
Как жильцы выбирают способ управления своим домом?
В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса по выбору управляющей организации. Однако если большинство помещений в доме находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них подойдет, и повлияет ли это на размер платы за жилье и коммунальные услуги?
Если границы участка под застройку не имеют формы …
Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный суд РФ в своем Постановлении № 12-П от 28 мая 2010 г. (далее – Постановление СН № 12-П) указал, что в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких зданиях Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает общий принцип, касающийся принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем здании (части 1 и 2 статьи 36 Кодекса). В то же время Вводный закон устанавливает особый порядок и условия передачи такого участка в общую долевую собственность собственников расположенных на нем помещений в МФБ.
Согласно указанному порядку, передача участка в общую долевую собственность предполагает завершение его создания и государственного кадастрового учета. В этом случае не требуется никаких актов государственных органов или органов местного самоуправления о предоставлении участка или возникновении права собственности, а также государственной регистрации права общей собственности на участок в Едином государственном реестре юридических лиц.
Если участок не создан и не зарегистрирован в кадастре, земля под МФБ находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в здании имеют право владения и пользования участком в объеме, необходимом для эксплуатации МФБ и объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов прав собственников помещений в МКД на владение и пользование конкретным участком земли следует руководствоваться частью 1 статьи 36 Закона о ЖКХ РФ.
Так, если участок земли под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права пользования придомовой территорией, в том числе на установку заборов и шлагбаумов (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 21 июня 2016 года по делу № 33 11827/2016).
После формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет земельный участок, на котором расположен МФБ и другие входящие в него объекты недвижимости, бесплатно передается в общую долевую собственность собственников помещений в МФБ (пункт 5 статьи 16 Вводного закона).
Формирование земельного участка для МФБ
Позиция, изложенная в постановлении КС № 12-П, заключается в том, что для бесплатной передачи земельного участка, на котором расположен МФБ и другие входящие в его состав объекты недвижимости в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно, чтобы участок был сформирован органом государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительстве, и чтобы участок был поставлен на кадастровый учет – при этом не требуется ни специального решения органов публичной власти о выделении участка, ни государственной регистрации права совместной собственности в ЕГРЮЛ.
В соответствии с п. 3(4) ст. 11. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса, только в соответствии с утвержденным планом землеотвода возможно образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, встроенного в МФБ (письмо Росреестра № 14-03826-ГЕ/18 от 11 апреля 2018 г. "О возможности образования земельного участка" вместе с письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 года № Д23и-1133).
В остальных случаях допускается образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с утвержденной схемой расположения участков на территориальном кадастровом плане при отсутствии утвержденного проекта планировки.
При этом границы участков МФБ должны учитывать земли общего пользования и не должны выходить за их пределы. Согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, участки общего пользования – это земельные участки, занятые площадями, улицами, переулками, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами, пляжами и другими объектами, которые могут быть включены в различные территориальные зоны и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см. например, кассационное определение СК от 22 мая 2019 года. № 67-KA19-1).
Особое внимание также следует обратить на необходимость соблюдения всех установленных законом процедур по формированию участка для МАБ. Кроме того, необходимо провести полное межевание, а также объективную и всестороннюю оценку квартала на предмет нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планируемого подразделения выделенных участков, а проект межевания, согласно которому формируется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).