Закон фактически предусматривает, что собственники жилых и нежилых помещений в жилом доме владеют земельным участком вместе с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, на праве совместной собственности. Однако этот принцип не действует в полной мере до выполнения одного условия: участок земли под зданием (и прилегающий к нему) должен быть сформирован, то есть власти должны установить его точные границы (провести обмер), а затем поставить отмежеванное здание на кадастровый учет.
Граница жилого дома: как определить и где найти границы? План и пример проекта межевания территории МФБ
К сопредельной территории относится любое здание, расположенное на территории Российской Федерации, независимо от того, является ли оно частным домом или многоквартирным домом, жилым или офисным помещением.
Что следует понимать под этой зоной и почему необходимо знать границы придомовой территории жилого дома и основные принципы работы?
Уважаемые читатели! В наших статьях рассматриваются типичные способы решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.
Если вы хотите узнать как решить именно Вашу проблему – воспользуйтесь формой онлайн-консультации справа или позвоните нам по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Правовые нормы
Говоря о границах, в которых находится конкретный смежный участок, следует отметить, что данный показатель регулируется Градостроительным кодексом (в части его регулирования), Земельным кодексом (в части определения фактических границ участка, предназначенного для конкретного дома) и Федеральным законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в части порядка оформления участка в общую долевую собственность жильцов конкретного дома).
Часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность наличия градостроительных регламентов в каждом регионе а также во всех муниципальных образованиях, где возводятся различные здания, относящиеся к жилищному и нежилому фонду. Именно этот регламент устанавливает в каждом городе правила, согласно которым формируется участок земли, прилегающий к тому или иному дому.
Статья 11.2 Земельного кодекса описывает перечень действий, которые необходимо предпринять для создания земельного участка, включая определение его границ.
Глава 3 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" описывает подробный порядок действий, необходимых для оформления земельного участка, отнесенного к соседней территории, и признания таких действий законными.
Как определить границы прилегающей территории?
Поскольку все прилегающие территории подлежат специальной регистрации в государственных органах Их границы можно проверить с помощью следующих баз данных. Наиболее доступными являются Публичная кадастровая картаДоступна на сайте Росреестра.
Более точную информацию можно найти в кадастровом паспорте, который должен храниться у председателя жилищной конторы. Еще один вариант Вы также можете сделать запрос в Государственный единый реестр прав на недвижимое имущество. Это поможет установить не только внешние границы участка, но и его площадь, дату регистрации и другую полезную информацию.
ВАЖНО. Согласно статье 36 а.о.п.н., к такому участку относятся пешеходные дорожки, проезды, различные зеленые насаждения и т.д., созданные для комфорта жилого дома.
Далее мы поговорим о нормах СНиП по размерам придомовой территории.
Как рассчитываются ее размеры согласно СНиП?
Согласно общепринятому стандарту размер придомовой территории рассчитывается по следующей формулеSter=Srz*Un, где Ster – площадь дома, Srz – общая площадь всех жилых помещений в доме, Un – удельная стоимость земельной доли. Все нормы по площади двора жилого дома отражены в СНиП, т.е. в Строительных нормах и правилах. Размер двора многоквартирного дома зависит от ряда факторов – количества этажей в здании, количества квартир и других факторов, а также от года, в котором было построено здание.
ВАЖНО. Размер соседнего участка определяется в соответствии с Градостроительным и строительным кодексом.
О том, на сколько метров от дома и забора учитывается площадь соседнего участка под жилую застройку и как определяется его размер и площадь, читайте здесь.
Права жильцов на неоформленную землю, прилегающую к дому
Собственники жилого дома имеют право потребовать создания земельного участка. Для этого они должны принять решение на общем собрании об обращении в органы власти с просьбой о его создании. Однако трудно предсказать окончательный размер и конфигурацию предоставляемого участка. Безусловно, он будет включать в себя фундамент дома и террасу. Однако, вопреки ожиданиям, остальная часть участка, хотя и воспринимается как смежная, может не войти в создаваемую территорию. Это возможно по ряду причин, связанных с градостроительством и зонированием соответствующего города (поместья), существующими проектами застройки и т.д.
Пока участок не создан, арендаторы формально не владеют землей, но они не полностью бесправны. Государственные и муниципальные образования, считающиеся собственниками таких участков земли, имеют существенно ограниченные возможности по их использованию и распоряжению. Они обязаны учитывать права собственников помещений на прилегающей земле, которые, хотя и не существуют в настоящее время, должны быть созданы в будущем2.
Например, орган власти не может передать, например, для строительства или других целей, часть участка земли, который должен быть создан и стать общей собственностью владельцев зданий. Если он нарушит этот запрет, собственники смогут оспорить его решение в суде. Для этого им придется доказать, что если бы участок уже был сформирован по соответствующим правилам, то в его состав вошла бы часть, незаконно переданная другому лицу (следует отметить, однако, что такая задача может оказаться чрезвычайно сложной).
Кроме того, в некоторых регионах России владельцы недвижимости имеют право оградить прилегающую территорию от въезда "посторонних" транспортных средств (но не пешеходов!), независимо от того, создан участок или нет. Например, такое право есть у собственников помещений в Москве – оно может быть реализовано в соответствии с порядком, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. № 428-ПП "О порядке установки ограждений на прилегающих территориях в городе Москве" (в контексте данного закона "прилегающая территория" понимается очень широко). Для того чтобы установить ограждение (барьер, ворота и т.д.), собственники помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании и получить одобрение совета депутатов муниципалитета.
Обязанность по содержанию поверхности здания
В целом, владелец здания обязан содержать свою собственность и платить за нее налоги. Из этого правила нет существенных исключений: если прилегающая к жилому дому территория не имеет формы и считается принадлежащей государству или муниципалитету – она содержится за счет бюджета; если она считается совместной собственностью домовладельцев – источником средств на ее содержание являются их платежи. Другими словами, пока власти не примут меры и не сформируют прилегающий к дому участок, владельцы здания экономят на эксплуатационных расходах, таких как уборка, ремонт дорог, озеленение и т.д.
Однако большинство домов сегодня управляются "традиционными" управляющими компаниями – как правило, государственными или муниципальными. Независимо от того, кто считается владельцем участка, как правило, его обслуживает одна и та же управляющая компания. Разница лишь в том, на какой правовой и экономической основе управляющая компания тратит деньги на содержание участка: если участок принадлежит государству, то компания получает плату из государственного или муниципального бюджета; если участок передан собственникам, то на эти цели должны использоваться деньги, которые собственники платят за жилье и коммунальные услуги. Однако по каким-то причинам, связанным с социальной политикой государства, плата, вносимая жильцами за жилищные услуги, часто не зависит от формы собственности на прилегающую к дому землю: владельцы "своей" части дома платят столько же, сколько и жильцы, ожидающие ее выделения.
Читайте также
Как жильцы выбирают способ управления своим домом?
В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса по выбору управляющей организации. Однако если большинство помещений в доме находятся в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них подойдет, и повлияет ли это на плату за жилье и коммунальные услуги?
Если границы участка под застройку не имеют формы …
Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный суд РФ в своем Постановлении № 12-П от 28 мая 2010 г. (далее – Постановление СН № 12-П) указал, что в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких зданиях Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает общее правило о праве собственности на земельный участок собственников помещений в расположенном на нем здании (части 1 и 2 статьи 36 Кодекса). В то же время Вводный закон устанавливает специальный порядок и условия передачи такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в расположенном на нем МФБ.
Согласно указанному порядку, передача участка в общую долевую собственность предполагает завершение его создания и государственного кадастрового учета. При этом не требуется никаких актов государственных органов или органов местного самоуправления о предоставлении участка или возникновении права собственности, а также государственной регистрации права общей собственности на участок в Едином государственном реестре юридических лиц.
Если участок земли не создан и не зарегистрирован в кадастре, земля под МФБ находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в здании имеют право на владение и пользование земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МФБ и объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов прав собственников помещений в МФБ на владение и пользование конкретным земельным участком следует руководствоваться ч. 1 ст. 36 Закона о ЖК РФ.
Так, если участок земли под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права пользования придомовой территорией, в том числе на установку заборов и шлагбаумов (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 21 июня 2016 года по делу № 33 11827/2016).
После формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка участок, на котором расположен МФБ и другие входящие в него объекты недвижимости, бесплатно передается в общую собственность собственников помещений в МФБ (пункт 5 статьи 16 Вводного закона).
Формирование земельного участка для МФБ
Позиция, изложенная в решении ГК № 12-П, заключается в том, что для бесплатной передачи земли, на которой расположен МФБ и другие входящие в него объекты недвижимости, в общую собственность собственников помещений необходимо и достаточно, чтобы участок был сформирован органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительстве, и чтобы участок был поставлен на кадастровый учет – при этом не требуется ни специального решения органов публичной власти о выделении участка, ни государственной регистрации права совместной собственности в ЕГРЮЛ.
Согласно п. 3(4) ст. 11. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса, только в соответствии с утвержденным планом землеотвода возможно образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, встроенного в МФБ (письмо Росреестра № 14-03826-ГЕ/18 от 11 апреля 2018 г. "О возможности образования земельного участка", вместе с письмом Минэкономразвития России № Д23и-1133 от 6 марта 2018 г.).
В остальных случаях допускается образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с утвержденной схемой расположения участков на территориальном кадастровом плане при отсутствии утвержденного проекта планировки.
При этом границы участков МФБ должны учитывать земли общего пользования и не должны выходить за их пределы. В соответствии с разделом 12, ст. 85 Земельного кодекса РФ, участки общего пользования – это земельные участки, занятые площадями, улицами, переулками, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами, пляжами и другими объектами, которые могут быть включены в различные территориальные зоны и не подлежат приватизации. В противном случае такой план исследования может быть оспорен (см., например, Кассационное определение СК от 22 мая 2019 года № 67-КА19-1).
Особое внимание также следует обратить на необходимость соблюдения всех установленных законом процедур по формированию земельного участка для МАБ. Кроме того, должно быть проведено полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала на предмет нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планируемого подразделения выделенных участков, а проект обследования, согласно которому формируется участок, должен быть предметом публичных слушаний (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).