С 4 августа. К этим условиям добавились экологическая опасность и возведение самостроя. Однако одного факта незаконного строительства недостаточно для того, чтобы участок был изъят. Участок будет изъят, если здание предписано снести или перестроить, а землевладелец игнорирует требования.
Что изменилось в законе о самовольном строительстве с 4 августа?
Вступил в силу федеральный закон с поправками в Гражданский кодекс, касающимися самовольного строительства. Изменилось определение самовольной постройки и условия ее сноса. Это касается тех, кто построил объект недвижимости на земельном участке в отсутствие собственника или без разрешения на строительство.
Раньше такие постройки можно было снести, даже если они никому не мешали. В настоящее время права собственников защищены несколько лучше, а снос самовольных построек стал более затруднительным. Однако это не означает, что вы можете строить на чужой земле, нарушать правила и возводить здания, мешающие вашим соседям.
Так обстоит дело с самовольными постройками.
Могу ли я получить желтую табличку, которая всегда все разъясняет?
- Раньше было так: можно было построить здание вроде бы законно, а потом землю под ним перевести в разряд какого-нибудь заповедника, и все – дом надо было сносить. Теперь нет: если ты построил его, когда мог, то снести его уже нельзя.
- Раньше любили все сносить. Теперь они ищут способы исправить ситуацию, прежде чем сносить.
- Легче легализовать самострой.
- На частной земле вы можете снести что-то только через суд или если это кому-то угрожает. Больше нельзя сносить что-то только потому, что "это не должно быть снесено".
- Вообще: раньше было "снести и все". Теперь это "давайте сначала попробуем его отремонтировать, а потом со временем снесем".
Ранее. Любое здание, возведенное без документов на право собственности или разрешения на планирование, считалось самовольной постройкой. Неважно, находится ли оно на собственном участке или на пустом: если у дома нет разрешения, плана или обмеров, то это самовольная постройка. И Гражданский кодекс предусматривает для него особые условия.
Екатерина Мирошкина
Экономист
Можно также купить участок с разрешением на строительство и построить там дом, но потом власти изменили назначение – теперь это водоохранная зона. А дом уже запрещен.
Так могло быть при различных ограничениях. Рядом с садовым товариществом не было ни дороги, ни электростанции, ни газопровода, и дачи стояли там годами. А потом вдруг крыши там больше стоять не могут.
То же самое касается коммерческой недвижимости: киосков, павильонов, ангаров, гаражей.
По состоянию на 4 августа этого года. Теперь самовольным строительством считаются только те строения, которые были возведены без каких-либо разрешений или ограничений, если такие ограничения действовали в начале строительства и сохранялись на момент обнаружения постройки. Если газопровода или охранной зоны не было, а ограничения были введены впоследствии, дома, бунгало и киоски не могут считаться самовольной постройкой и просто сносятся за счет владельцев.
Как защититься от строительного арбитража
Иск о сносе строительного арбитража может быть отклонен по одному из следующих оснований:
- имеется разрешение на строительство или перепланировку спорного здания;
- перепланировка отсутствует, но площадь здания увеличена в результате перепланировки или капитального ремонта;
- здание было возведено до 1995 года. Статья 222 Гражданского кодекса о строительном произволе вступила в силу с 1 января 1995 года. (пункт 4 Обзора судебной практики по делам о самовольном строительстве, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года).
Если этих обстоятельств нет, то средством защиты может быть обоснование того, что постройка не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан и что срок исковой давности истек. Таким образом, суд может отказать в удовлетворении иска о сносе спорного здания.
Следует также учитывать, что ввод объекта, в том числе реконструированного, в эксплуатацию уполномоченным органом снимает вопрос о его самовольном использовании (постановления Арбитражного суда Московского округа от 4 марта 2021 года по делу № А40-297349/2019, от 31 января 2022 года по делу № А40-70414/2020).
Как определить, что объект недвижимости не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан?
Отсутствие опасности для жизни и здоровья граждан устанавливается в судебном процессе о сносе самовольной постройки посредством заключения судебной экспертизы.
В ходе судебной экспертизы здание может быть признано опасным, если эксперты обнаружат нарушение требований безопасности, в частности пожарных норм. Например, размер ступеней лестницы может не соответствовать увеличенному размеру объекта недвижимости.
В таких случаях результаты заключения судебной экспертизы могут быть "исправлены" путем вызова и допроса эксперта, проверки экспертного заключения, обоснования необходимости повторной или проведения дополнительной экспертизы. Также инициирование дополнительной экспертизы может быть обусловлено вопросом о возможности устранения выявленных нарушений и риска для жизни и здоровья граждан (Решение VI судебной комиссии от 19 сентября 2022г. по делу 88-19750/2022, Решение Четвертой судебной комиссии от 18 августа 2022 года по делу 88-20363/2022).
Как правило, вопрос, рассматриваемый экспертами, заключается в капитальном характере объекта. Если объект не носит капитального характера, то можно считать, что зарегистрированного права не существует и объект в конечном итоге будет снесен.
Какие объекты не подлежат сносу
Согласно действующему законодательству, самовольная постройка не подлежит сносу в случаях, когда существует угроза безопасности жильцов или ухудшения состояния здания. Статьи 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что требования об устранении последствий не лишения права подлежат удовлетворению в следующих случаях
- истец доказывает наличие у него права собственности;
- имеет место нарушение этого права со стороны ответчика.
Суд может назначить строительно-техническую экспертизу самостроя, которая устанавливает улучшение или ухудшение несущих конструкций и возможность их сноса без ущерба для собственников жилого дома. При наличии угрозы безопасности жильцов дома или ухудшения его общего состояния иск управляющей компании отклоняется, а спорное здание признается судом не подлежащим сносу.
Выводы
Управляющие компании имеют полное право представлять интересы собственников жилых домов в судебных разбирательствах по искам о приведении дома/квартиры в соответствие с технической документацией, если таково решение большинства на общем собрании. Иски не имеют значения в судебных делах, связанных с нарушением прав собственников при отсутствии лишения права собственности.
Тем не менее, собственникам и управляющим компаниям важно понимать, что подобные иски предполагают, что здание может быть восстановлено до первоначального состояния. Если строительный эксперт определит, что устранение самовольной перепланировки или постройки может нанести прямой вред самому строению или безопасности владельцев жилых помещений, иск будет отклонен.