Я хочу, чтобы клиент был счастлив, поэтому я предложил направить разговор в мирное русло. Вот что я сказал. Либо мы остановимся сейчас, развернемся и подадим официальную жалобу, либо пожмем друг другу руки и придумаем, как сделать так, чтобы все чувствовали себя хорошо и счастливо.
О бизнесе
Я руковожу компанией по строительству домов. Мы строим деревянно-каркасные щитовые дома, которые могут быть дачами, небольшими загородными домами или загородными резиденциями. У нас даже есть свое проектное бюро, поэтому мы можем абсолютно гарантировать, что дом будет красивым и не развалится.
Краткая информация о компании
| Название | Компания "Экодом" (MakHouse). |
| Чем мы занимаемся | Строительство каркасных домов |
| Где работает компания? | Центральная Россия и Европа |
| Средний оборот | 36 миллионов рублей в год |
| Сколько сотрудников | 6 сотрудников. Есть подрядчики для внешней и внутренней отделки |
| Сколько лет компания работает в бизнесе | 15 |
| Как найти | Сайт Вконтакте |
Подписка на новости "Бизнес Секрет
Подборка материалов о ведении бизнеса в России: советы юристов и бухгалтеров, опыт владельцев бизнеса, сводка новостей в законодательстве, приглашения на вебинары с экспертами.
Роль в бизнесе
Я занимаюсь бизнесом по строительству каркасных домов 2,5 года.
У меня есть партнеры. С ними мы делим этот бизнес и другие, это работает так: один партнер ведет бизнес, другие финансируют и наоборот. В то же время мы консультируем друг друга в сложных ситуациях.
Мы инвестировали в несколько компаний в разных областях: IT – Simple Solutions, кофе-бары – Coffee Like на правах франшизы, детский бассейн – Akulenok в Москве. Мы также владеем офисом в кампусе, где находится компания Simple Solutions. На мой взгляд, это самый крутой офис в Смоленске.
Я участвую в жизни компании по мере возможности. Но я трачу меньше времени на управление, чем хотелось бы. В зону моей ответственности по-прежнему входят продажи, утверждение некоторых чертежей и планирование цехов.
Сейчас мы находимся на этапе реформирования, и с 1 февраля 2022 года я буду нести полную ответственность за компанию. Мы также оптимизируем портфель проектов и стремимся выполнять только стандартные проекты, чтобы облегчить нагрузку на дизайнера.
Я пытаюсь делегировать некоторые функции двум ответственным лицам в компании, но…. если бы строитель умел брать на себя ответственность, он бы сам создал бригаду, а не работал на меня".
Покупка готового дома за городом: 9 аргументов "за
Как уже говорилось, готовый дом – это оптимальное решение для тех, кто не готов ждать. Это оптимизирует многие моменты для будущего владельца:
- Минимум хлопот, нужно только один раз потратиться на переезд и покупку мебели и техники;
- Возможность одновременной прописки и регистрации детей (если это предусмотрено поселением);
- Дети могут сразу пойти в новую школу (детский сад), а родители могут спокойно продолжать работать и жить как обычно;
- Не нужно тратить деньги на аренду и ремонт чужого дома (квартиры) на время строительства;
- Быстрая сделка купли-продажи, не требующая постоянного участия владельца в процессе;
- Нет необходимости тратить время на контроль всех этапов строительства, работу со специалистами, привлечение (заимствование) дополнительных денежных средств;
- Фиксированная стоимость приобретаемой недвижимости. Окончательная цена известна, дом не будет стоить дороже;
- Простота оформления всех документов и бумаг. Нет необходимости ходить по инстанциям и что-то собирать, доказывать, передавать и ждать.
Читайте также: Строительство частного дома. Можно ли строить без разрешения?
Еще одним преимуществом является то, что готовый дом представляет собой объект завершенного строительства – то есть конечный продукт, качество которого всегда можно проверить, прежде чем тратить деньги.
Если у вас нет опыта, вы можете воспользоваться услугами независимого строительного сюрвейера. Он оценит состояние всех основных конструкций (стены, фундамент, кровля). Да, это будет стоить денег. Но это лучше, чем покупать "свинью в мешке".
Недостатки для покупателя при выборе готового загородного дома
Многих покупателей отпугивают следующие факторы:
- Высокая цена за квадратный метр. Считается, что при правильном выборе материалов, организации и планировании процесса строительства, организации пространства, дизайна помещений можно добиться более низкой стоимости (и, соответственно, цены) квадратного метра;
- Сомнения в качестве строительства. Каждая трещина в стене или скол кирпича может стать предметом сомнений. Они усиливаются, если у продавца нет или отсутствуют какие-либо документы;
- Отсутствие соседей для выбора. Недорогой загородный дом еще не гарантирует хороших отношений с людьми, владеющими домами поблизости;
- Поиск подходящего варианта очень сложен и занимает много времени.. Время поиска, безусловно, зависит от количества требований, предъявляемых к недвижимости. Чаще всего эта проблема возникает, когда люди ищут недвижимость самостоятельно, а не через агентство;
- Отсутствие возможности вести переговоры с владельцем недвижимости. Это, конечно, в первую очередь вопрос цены, порядка оплаты, подготовки документов и дома к сделке. Но также часто бывает, что покупатели и продавцы действуют под влиянием эмоций, что приводит к конфликтным ситуациям, которые вообще не имеют отношения к объекту продажи;
- Качество и ландшафтный дизайн. Владельцу, купившему готовый загородный дом с участком земли, часто приходится вкладывать в него дополнительные средства.
Кроме того, покупая готовый сельский дом, будущий владелец сильно рискует. Предыдущий владелец может не рассказать о нерешенных проблемах (ошибки при строительстве, бумажная волокита, долги, обременения и т.д.), что впоследствии приведет к неприятным сюрпризам и новым расходам.
Нюансы частного жилищного строительства
Технически девелоперский проект выглядит довольно просто – вы покупаете участок земли, подключаетесь к нему, строите дом и затем продаете его. Однако без должного опыта есть вероятность казуса – ошибиться с местом, подрядчиками, материалами, а значит, и с качеством дома, текущим спросом у покупателей…..
Читайте также: Можно ли заработать на покупке (перепродаже) земельных участков в Подмосковье?
Тем не менее, количество предпринимателей, строящих дома на продажу, растет с каждым годом. Конкуренция также растет, подталкивая всех участников рынка к строительству более качественных домов и использованию современных технологий.
Читайте также: Модульные дома. Что это такое? Как их строят и сколько они стоят?
Многие "частники" также считают строительство деревянных домов экономически выгодным. И Рублевка – не единственное направление строительства домов частными застройщиками. Они успешно работают и в других сегментах рынка – как в элитном, так и в эконом-классе.
Сегодня для выхода на рынок девелопмента недвижимости требуется не менее ста тысяч долларов. На эти деньги покупается около восьми гектаров земли, подводятся коммуникации и строится дом площадью около ста квадратных метров. Это довольно прибыльный бизнес – такой дом можно продать в три раза дороже, чем было потрачено на его строительство.
Небольшие застройщики привлекают потенциальных клиентов, предлагая индивидуальные решения. Когда речь идет о продаже готовой недвижимости, большим спросом пользуются дома с обособленной планировкой, расположенные в непосредственной близости от города. Если речь идет о хорошем участке земли в жилом массиве или в черте города, проект может окупиться в 2-3 раза. С другой стороны, крупным компаниям не выгодно покупать отдельные участки и ориентироваться на узкий сегмент. У них достаточно мощностей для запуска масштабного проекта.
Как стать частным застройщиком?
Для того чтобы построить дом для последующей продажи, необходимо иметь достаточный стартовый капитал, чтобы купить землю, разработать проект, закупить строительные материалы, реализовать проект и найти покупателя на недвижимость.
Практика показывает, что не каждый предприниматель обладает необходимыми ресурсами, опытом и компетенцией. Кроме того, важно работать с надежными поставщиками, которые могут продать строительные материалы по себестоимости.
На этапе строительства важно найти квалифицированных подрядчиков, которые выполнят работу качественно и в срок. Работа с агентами по недвижимости, размещение рекламы и использование маркетинговых инструментов будет вашим преимуществом. Чем быстрее будет построен и продан дом, тем больше у вас будет собственного капитала для последующего получения денег.
Читайте также: Продажа дома самостоятельно. Поиск и привлечение покупателей. Все этапы
Наличие строительного оборудования, которое вам понадобится в обязательном порядке, также является неоспоримым преимуществом. Кроме того, вам нужно будет рассчитать все расходы на наем оборудования и персонала.
Вам придется пройти через все инстанции, чтобы узаконить ваше строительство. Строительная компания должна иметь необходимые разрешения и лицензии для работы.
Типы недостроенных зданий
"Незавершенное строительство" – это термин, который охватывает несколько стадий готовности строящегося объекта недвижимости. Не все из них пригодны для покупки:
1. строящийся дом
Здание завершено, коммуникации подведены, но внутренние стены и мебель отсутствуют. На этом этапе здание уже может быть зарегистрировано и одобрено всеми инспекциями. Экономия при таком варианте небольшая, но и риски минимальны.
2 – Дом в закрытой оболочке
Дом построен, но инженерные коммуникации не подключены.
Для этого может потребоваться разрешение органа технического надзора. После подключения коммуникаций вам нужно будет оформить документы и зарегистрировать недвижимость. Не все будут довольны оформлением документов.
Этот тип подходит для покупателей, которые хотят сделать любую планировку: сделать несколько ванных комнат или раковин на кухне, разместить розетки, выключатели более свободно. Проблем при покупке такого дома или дачи обычно не возникает, нужно лишь внимательно отнестись к документам.
3. готова только "коробка".
Это самый проблемный вариант. Стройматериалы еще не покрыты отделочным слоем, на них негативно воздействует влага и мороз. Каркас, часть стен могут быть повреждены, где-то может быть допущена техническая ошибка. Это не лучший вариант для покупки.
4 Есть только фундамент.
Как оценить качество "незавершенного строения"?
Анализируя варианты, следует обратить внимание на несколько условий. Если они выполнены, можно смело заключать договор. Если нет, то рекомендуется отказаться от незавершенного строения в пользу готового дома.
Основные условия для безопасной покупки:
- Здание стоит на 20-30% дешевле, чем в окрестностях. Если оно дороже, то оно экономически нецелесообразно, дешевле означает, что продавец, скорее всего, скрывает дефект;
- Имеются все документы: разрешение на строительство жилого дома, согласование проекта строительства с технадзором, пожарной инспекцией. Владелец должен предоставить доказательства единоличного владения земельным участком и недостроенным зданием;
- Бывший владелец может предоставить смету на строительные материалы и стоимость работы бригады, построившей бунгало. Это подтвердит, что цена не завышена и не занижена;
- Строительные материалы не были повреждены из-за нахождения на улице. Потолки должны быть целыми, кирпичная кладка – прочной, металлические детали не должны быть ржавыми и т.д;
- Завершение строительства обойдется менее чем в 20-30% от той экономии, которую можно получить, купив готовый дом.
Если все условия соблюдены, нет причин опасаться быть обманутым. В некоторых случаях у владельца может не быть документов от пожарной службы и архитектора – это простительно, но новому владельцу придется предъявить их самостоятельно, что может выявить (ранее незамеченные) недостатки здания.
Как мы искали участок земли для куполообразного дома?
Не каждый участок земли подходил для строительства дома. Необходимо было принять во внимание два момента. Во-первых, пропорции нового дома: 12 метров в диаметре. Во-вторых, расстояние в 3 метра от забора до дома. Это классический участок под застройку, и муниципалитет не разрешает подходить близко к забору. По крайней мере, так говорит мой адвокат. Получается, что участок не может быть меньше 18 × 18 м: 12 × 12 м – таков размер дома, плюс 3 метра с каждой стороны. А учитывая строительные нормы, требовалось не менее четырехсот квадратных метров.
Мы хотели найти участок побольше, например, шесть гектаров. При этом мы должны были уложиться в лимит в три миллиона рублей. Другими словами, сотка земли должна стоить не более R500 000. Такая цена за участок была либо больше 10 участков, либо с плохой инфраструктурой, когда до ближайшего магазина или школы нужно было идти 3 км. Реалистичная цена за сотку земли в нужных нам районах начиналась от 750 000 рандов.
Я проанализировал доски объявлений на предмет транспортной доступности. Я отфильтровал предложения по цене и размеру участка – и отправился на реальный осмотр. В общей сложности мы с женой ездили на визуальный осмотр десять раз. Во время одной поездки мы осмотрели несколько участков в одном районе.
Мы столкнулись с двумя типами участков:
- Пустые участки по 12 соток за 7,5 миллионов рублей. Цена за сотку была правильной, но общая стоимость нас не устроила.
- Часть дома с участком 4-6 соток. Это происходит, когда несколько человек наследуют большой участок земли и затем делят его на более мелкие участки. Такие участки стоят от 3 до 5 миллионов рублей. Для моих целей они не подходили из-за своего маленького размера, странной формы и небольшого расстояния до чужих заборов и домов.
Наблюдая за рынком и подыскивая варианты, мы чувствовали безысходность нашего положения. На рынке было очень мало предложений, они появлялись нечасто и не соответствовали нашим критериям цены, размера и расстояния. Мы не были готовы переплачивать, и мы не хотели брать участок земли странной формы или в 50 км от Мкада. Агенты по недвижимости не могли нам помочь: они тоже не могли найти ничего нового.
Как мы наконец нашли участок?
Участок, который мы наконец купили, появился после шести месяцев поисков. Это была земля в частном секторе Балашихи, на тихой грунтовой улице. Некоторые соседи жили там постоянно, другие приезжали на выходные или только в летний сезон – как на дачу.
До метро около 4 км, до железнодорожной станции – 600 м. Школа находится в километре от участка, магазин – рядом со станцией. До кольцевой линии можно добраться за 35 минут на электричке или за 45 минут на метро.
Сам участок также соответствовал всем моим критериям:
- Площадь – чуть больше пяти соток.
- Правильная форма. Размер – 29 × 19 м, достаточно для дома и необходимое расстояние от забора.
- Стоимость – 3,8 миллиона рублей. Это было приемлемо для нас, и дешевле ничего не было.
3,8 млн. р.
мы заплатили за участок.
Мы отдали документы юристу на проверку и сравнили границы участка на бумаге – на кадастровом плане указаны его GPS-координаты – и в реальности. Оказалось, что границы не совпадают, и соседей с обеих сторон нужно было сдвинуть на 40 см и 90 см соответственно. Это потенциально может привести к спору с соседями. Если оставить все как есть, это уменьшило бы размер нашего участка.
Соседи были против любых изменений, но я решил поставить забор так, как он должен быть. В случае с одним соседом я выбрал компромисс: я передвинул забор только на 20 см. Их участок составляет всего 2,5 га, и мой забор уже был почти вплотную к их дому. Другая соседка не хотела переезжать. Она вызвала инженеров, которые подтвердили, что мы были правы. Но та сторона забора была заросшей, и нас не волновал вид. Через год соседка за свой счет поменяла забор и поставила его как положено.
Удивительная история 02.09.19
