Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора заключается при условии согласия сторон на заключение договора аренды с другими собственниками здания, сооружения или помещения (п. 9 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
Собственники зданий или сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или аренду. Данный принцип, закрепленный в Земельном кодексе РФ (п. 1 ст. 39.20), распространяется как на физических лиц, так и на организации.
Исключительность такого права означает, что никто, кроме собственника здания или сооружения, не имеет права приобрести земельный участок, занятый данным зданием или сооружением.
Такой способ приобретения прав на земельные участки призван реализовать принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем имущества.
Помимо наличия такого права у собственников зданий или сооружений, закон также устанавливает их обязанность оформить свои права на указанные земельные участки.
Это означает, что собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны арендовать или приобрести указанные земельные участки у государства или муниципалитета, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 3 статьи 28 Федерального закона "О земельных участках"). Статья 28(3) Федерального закона № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества". ).
Земельный участок может быть приобретен только под существующим зданием или сооружением, находящимся в законной собственности пользователя. Это означает, что право собственности на объект недвижимости, под которым вы собираетесь оформить участок, должно быть зарегистрировано в соответствии с требованиями законодательства или возникнуть в силу закона (независимо от его регистрации).
Подробнее…
Права на недвижимое имущество, зарегистрированные после 30.01.1998 года (со дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав и сделок с ними") являются следующие права на недвижимость подлежат обязательной регистрации в Росреестре и считаются возникшими с момента такой регистрации.
Как зарегистрировать земельный участок под недвижимость – в собственность или в аренду?
Таким образом, закон предусматривает два варианта оформления участка земли собственниками находящейся на нем недвижимости – аренда или приобретение в собственность. При этом приобретение такого участка у государства осуществляется без проведения торгов (абзац 6 п. 2 ст. 39.3 , пп. 9(2) ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
Выбор права на регистрацию участка под зданием или сооружением (собственность или аренда) остается за собственником этих объектов (п. 6 ст. 39.13 Земельного кодекса РФ).
Однако при этом необходимо учитывать следующее:
2.1 Случаи ограничения исключительного права на приобретение в собственность земельных участков
Исключительное право на приобретение в собственность земельных участков под зданиями или сооружениями может быть ограничено федеральным законом. Например, приобретение права собственности на земельный участок невозможно, если
- земельный участок изъят из оборота или его оборот ограничен (ст. 15(2), 27(2) Земельного кодекса РФ);
- вы являетесь иностранцем или иностранной компанией и земельный участок расположен на приграничной территории или в границах морского порта (пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ, часть 2 статьи 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ);
- отдельные здания (сооружения) или помещения в здании на земельном участке находятся частично в собственности физических или юридических лиц и частично в собственности юридических лиц на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ);
- на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
- земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, относится к землям общего пользования (п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ);
- земельный участок расположен в прибрежной зоне или на земельном участке имеется пруд или затопленный карьер (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ).
Ограничения на покупку
- Земельный участок, не зарегистрированный в земельной книге, не может быть приобретен.
- Нельзя приобрести участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и пляжами, Дорога не может быть приватизирована, даже если она ведет только к вашему земельному участку. Например, дорога не может быть приватизирована, даже если она ведет только к вашему земельному участку. Также не имеет значения, что правила землепользования и зонирования в настоящее время позволяют использовать землю под строительство, так как они должны соответствовать генеральному плану.
- Иностранцам и юридическим лицам не будет разрешено покупать землю, так как это прямо запрещено частью 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ, а только участки, расположенные на приграничных территориях, перечень которых определяется Президентом РФ. Единственным районом Калининградской области, где иностранцам будет разрешено приобретать землю в собственность, является Гвардейский район. Ни в Калининграде, ни в Светлогорске, ни в курортном городе Зеленоградске, ни в каком-либо другом районе или городе области это невозможно. Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром. В то же время юридическое лицо будет считаться российским, даже если оно на 100% учреждено иностранцами, именно поэтому многие иностранцы создают дочерние компании.
- Различные права. Если здание или сооружение, расположенное на неразделенном земельном участке, находится не только в частной собственности, но и в иной собственности государственных органов или учреждений, или на таком участке расположено несколько зданий, одни из которых находятся в частной собственности, а другие, например, на праве хозяйственного и/или оперативного управления, то оформить право собственности также не получится.
- Если все совладельцы здания не согласны на совместное заявление, то нет обязанности продавать участок.
- Невозможно выкупить незавершенный строительный объект.
- Владелец разрушенного строительного объекта имеет право требовать передачи занимаемого участка только после того, как здание будет восстановлено до прежнего состояния.
Общая процедура приобретения участка земли под существующее здание, строение или сооружение:
- Подача заявления собственника в уполномоченный орган, ответственный за распоряжение имуществом.
- В течение 10 календарных дней с момента получения заявления уполномоченный орган проверяет соответствие заявления всем требованиям и наличие всех прилагаемых документов. При этом орган должен указать конкретные причины возврата заявления. Если заявление возвращено, ничто не мешает вам исправить допущенные нарушения и подать заявление повторно столько раз, сколько потребуется.
- Проект договора купли-продажи (3 экземпляра) должен быть направлен уполномоченным органом в течение 30 календарных дней с момента получения заявки на покупку или отказа в ее заключении.
- Заключение договора купли-продажи и уплата цены участка
- Регистрация права собственности на земельный участок.
Уполномоченный орган (т.е. В случае муниципальных земель и земель, государственная собственность на которые не разграничена, – муниципальная администрация или ее соответствующий комитет, отдел и т.д., в случае земельных участков, находящихся в собственности субъектов, – орган управления государственной собственностью субъекта (в Калининградской области – Агентство по имуществу Калининградской области), в случае федеральной собственности – Росимущество.
Заявление о выкупе может быть подано в МФЦ, непосредственно в офис (экспедиторскую службу) уполномоченного органа или по почте (рекомендуется направлять заказным письмом с описью вложения), при этом необходимо приложить следующие документы
- документ, подтверждающий право собственности, если это право не было зарегистрировано в ЕГРЮЛ (например, регистрационное удостоверение БТИ);
- аналогичный документ на приобретаемый земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре юридических лиц
- уведомление заявителю (заявителям), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на приобретаемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, регистрационных) и адресных номеров зданий, сооружений, принадлежащих заявителю на соответствующем праве.
- доверенность на представителя, если заявление подается не лично.